土拍回暖 房企加速二线、强三线城市布局

在二线城市土拍市场热度持续的同时，4月以来，以无锡、常州、台州等长三角城市为首，强三线城市土拍市场也活跃了起来。

4月12日，浙江台州的两场土拍均高溢价成交，其中，经过94轮竞价，合景泰富以3.01亿元拿下临海市大洋街道河阳路西侧、大田港南侧、大洋路北侧地块，成交楼面价8979元/㎡，溢价率54.4%。同日，166轮竞价后，碧桂园以5.7亿元、97.23%的高溢价率拿下温岭市太平街道山下金村地块。

台州两场土拍高溢价成交的背后，在二线城市土拍市场热度持续的同时，4月以来，以无锡、常州、台州等长三角城市为首，强三线城市土拍市场也活跃了起来。

数据显示，今年1、2月，土地市场成交规模呈现周期性回落，3月以来，市场开始复苏。根据中指研究院发布的一季度《中国300城市土地市场交易情报》，全国300个城市总成交及宅地成交面积虽同比下降，但环比上升，土地成交市场开始回温。报告显示，监测城市3月共成交土地1426宗，成交面积6368万㎡，环比增加16%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）439宗，成交面积2368万㎡，环比增加32%。而在土拍市场整体回温的同时，房企的拿地策略主要向二线及强三线城市转移。

长三角等多地再现地王，二三线城市成拿地主战场

一季度二线城市土地市场环比持续向好，3月起，三线城市土地市场成交量、价格有所回温。克尔瑞发布的中国房地产土地市场简报显示，1-2月，二线城市土拍市场成交规模比例上扬，溢价率也持续小幅上升。同时，中指研究院报告显示，3月，在一线城市多项指标下滑的同时，二线城市成交面积环比上涨25%，出让金环比大幅上涨79%，楼面均价环比上涨55%，溢价率环比上涨13个百分点。三线城市在成交面积、出让金、楼面均价、溢价率等方面，环比也均有上涨。

图片中指研究院2019年1-3月《中国300城市土地市场交易情报》

4月以来，土拍市场热度不减。CRIC研究中心数据显示，2019年4月1日-7日，受假期及供应的双重影响，重点监测城市成交建筑面积、成交金额虽环比下跌，但与去年同期相比却大大增加。2019年第14周，重点监测城市成交体量730万㎡，同比大增146%；成交金额421亿元，同比增长114%。

根据报告，当周重点监测城市中，三四线城市成交占比高达四成，高溢价成交占比达三成，多集中于无锡、常州、台州等长三角城市。二线城市土拍市场仍表现不俗，其中昆明共成交10宗地，以102万㎡居于二线城市中成交面积首位；杭州、苏州、宁波等东部热点城市多溢价地块，杭州4宗地块中3块地块的溢价率均接近或达到30%。

在土拍成交面积、成交体量均同比上升的同时，4月土地竞拍中，包括长三角多个城市在内，多地再现地王。

4月3日，无锡市出让4幅地块，近60家房企对四幅地块的争夺中，促使了两块地王的诞生。四幅地块中，两块位于惠山区，一块位于新吴区，一块位于滨湖区。此次土拍中，融创共拿下三块地，包含两块地王。在房企的激烈竞争中，滨湖区地块迅速达最高限价18000元/㎡，次日经过摇号，融创摇中该地块；惠山区XDG-2018-36地块，最终由融创以13.79亿元竞得，楼面价达10324元/㎡，该地块成为惠山区 首宗万元地 ；31家房企参与的88轮报价后，融创以10.64亿元将新吴区地块揽入囊中，溢价率达79.39%，成交楼面价13637元/㎡，该楼面价打破新吴区地价记录。

4月9日，江苏省常熟市1宗住宅用地入市出让。2019A-005地块土地面积44671㎡，起拍总价11.61亿元。该地块由新城控股以总价14.46亿元竞得，溢价率24.55%。该地块楼面价16185元/㎡，同样刷新常熟土拍市场纪录。

4月10日，重庆渝北区两路组团E标准分区E89-3/02、E90-1号宗地到期出让，该地块规划建面5.67万㎡，建设用地面积3.78万㎡。超过20家企业参与此次竞拍，最终融信以总价6.32亿元拿下该宗地块。该地块溢价率92.22%，楼面价11149元/㎡，打破此前10622元/㎡楼面价记录，重庆主城区新地王就此诞生。

土拍回暖幅度大 二线、强三线城市缘何受热捧

地王的频频诞生昭示着二线、强三线城市土拍市场的火热，那么房企为何会扎堆涌向二线城市，以长三角区域城市为代表的强三线城市又有何优势吸引着房企进入？

同策咨询研究部总监张宏伟表示，2019年春节后，整个土拍市场回暖的幅度较大，尤其是长三角、珠三角城市。与其他城市群相较，长三角区域经济的基本面和核心城市的绝对数量多，相对来说发展机会较多，市场相对也较活跃。同时，不少房企的总部位于上海，必然会在上海周边的省份进行战略布局。同时，作为金融中心的上海位于长三角，企业布局长三角在获得资金、招揽人才方面的便利性要比一些中西部经济圈高得多。

同时，张宏伟认为，今年年底至明年，二线城市的市场普遍被看好。因此，房企必定会在此阶段积极地布局二线市场，目前房企仍在抓住回归二线城市的窗口期。三线城市现在还主要处于调整期，大部分中西部三线城市今年主要目标仍是去库存，可能到明年上半年情况仍不会好转。从企业销售策略的角度，房企必然要加大布局二线甚至强三线城市。

针对二、三线城市土地市场回暖的原因，合硕机构首席分析师郭毅认为，企业涌入二、三线城市拿地，是基于自身经营状况和对未来城市前景的预判作出的投资决策。 近来整体宽松的货币环境，让开发商相对紧绷的现金流得到明显缓解。今年整体户籍政策放开，将会对二线城市和一些经济发达的三线城市带来更大利好，会形成更多新兴人群的涌入，带动整体城市成交需求的上升。

在央行逐步下调存款准备金率，市场资金面整体宽松的大背景下，融资门槛、融资成本均有所降低，对企业来说，融资也变得相对容易。同策研究院数据显示，3月单月40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元，这是自2017年11月房企单月融资达1246.18亿元后(包含恒大600亿元股权融资)，首次突破千亿。同时，近期，以碧桂园、万科、恒大、融创为首的龙头房企均发布了融资计划。中原地产研究中心统计数据显示，4月以来，房企陆续发布融资计划近1000亿元。资金略微宽松后，企业有余地针对土地市场进行布局。

同时，2019年以来， 抢人大战 持续升级，多个城市采用放宽落户条件、给予购房补贴、生活补贴等优惠政策吸引人口流入。4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，文件中提到，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万 300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万 500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。放宽落户政策所将带来的人口红利，或将直接拉动二三线城市楼市的需求端。

2018年，在房地产调控的大背景下，土地拍卖市场也呈现降温态势，全国楼面均价同比回落，平均溢价率整体下跌，同时，年内土地流拍现象显著增多。在郭毅看来，土地市场从去年开始相对较为冷清，部分城市的地价水平进入合理状态，这也吸引了一部分开发商择机抄底的心态。

同时张宏伟认为，土地市场在某种程度上仍是供给影响成交的市场，近期土拍市场的热闹场面与地方政府大幅推地也有一定关联。近期，苏州、杭州、合肥、南京多地地方政府都有大幅推地的举动，也会推动市场交易表现活跃。但是张宏伟也提到，从全国来看，土地拍卖市场存在冷热不均的情况，天津、武汉等地近期都出现了土地流拍现象，相较而言，东部城市大部分表现良好，中西部城市的表现或不如预期。

 融创、绿地居上市房企一季度拿地榜首

4月3日，同策研究院发布《2019年1-3月上市房企拿地金额及面积top20》，融创中国以431.7亿元的拿地金额、绿地控股以871.83万㎡的拿地面积居于一季度上市房企拿地榜首位。

图片同策研究院《2019年1-3月上市房企拿地金额及面积top20》

融创中国2018年业绩发布会上，公司主席兼执行董事孙宏斌曾表示，对2019年的楼市应该小心一些，公司将不会太积极增加土地储备。公司秘书兼副总裁高曦也于业绩会上称，拿地策略上，将充分判断市场的机会，坚持比较高的拿地标准，优选在一二线核心城市当中选择能够满足融创的高端土地。然而，2019年一季度，融创的拿地金额就站在了行业上市房企首位，此举是否与公司核心管理层言论有所背离？

据统计，融创3月共拿地27宗，其中，于二线城市拿地20宗，于二线城市拿地的规划建筑面积及成交金额在3月总额中均占比较高。在去年的高销售额城市，如重庆、青岛、济南等城市融创中国均有所布局，同时，其在上海、合肥、温州等长三角城市也积极落子。

张宏伟表示，公司高管的言论与其拿地的节奏感其实是不符合的，从融创中国实际布局的动作来看，公司仍在加速布局，只是针对城市结构做出了调整，主要强化一二线城市的布局。

同时，张宏伟认为，从市场阶段角度出发，去年四季度到今年三季度甚至今年年底，仍是非常好的重仓布局一二线城市的机会。在战略执行层面，从整个行业来看，头部房地产开发商仍在积极布局土地储备。有可能针对布局的策略上做调整，在三、四线城市拿地会趋于谨慎，但是整体拿地的节奏并没有放缓或停止。