新城控股临危换帅 隐忧重重

7月3日晚8点57分，上海新城控股总部大楼仍然灯火通明。高管们被紧急召回，品牌部集体默声，员工们人心惶惶，猎头们蠢蠢欲动。

此时，离董事长王振华被曝猥亵9岁女童已过去数小时，这段时间内，多家媒体报道了这则事件,舆论风暴席卷了王振华及其控股的三家上市公司， 新城控股董事长猥亵女童案 话题迅速冲上热搜。

3分钟后，上海警方为这则消息盖了章。1小时后，新城控股发布公告称，董事长王振华被刑拘，王振华之子王晓松被选举为集团第二届董事会董事长。

截至发稿，新城控股、新城发展官网上，有关王振华的内容已经难觅踪影，而新城控股的正式公告仍旧停留在昨夜的换帅公告和一句 公司目前生产经营活动正常 。随着今早开市，公司市值蒸发持续扩大，股市、债市无一幸免。显然不是一句 公司目前生产经营活动正常 所能轻易化解的。

舆论关注之下，新城控股临危换帅，二代王晓松迅速接班。如何挽回公司品牌的信任度和美誉度，如何解除资本方对于公司未来发展预期的担忧，如何处理好公司潜藏已久的各项隐忧，如何收复公司内部员工溃散的军心，将是摆在王晓松面前无法躲避的考验。

股民、机构信心不振

新城控股一度被称为业界黑马。

据克而瑞统计，2018年，新城控股销售金额及销售面积全国排名首度挺进前十，分列行业第 8 位和第 7 位。其中全年合同销售金额达 2,210.98 亿元，同比增长 74.82%，销售面积达 1,812.06 万㎡，同比增长 95.21%。

然而丑闻发酵一天后，截至收盘，新城控股合计市值蒸发近300亿元人民币。而债券方面，新城控股发行的 15新城01 、 18新控05 今日跌幅均曾一度超过13%。

自昨日起新城系公司30亿美元债也出现剧烈波动，有两只1年期内到期的债券收益率报价大幅走高超500基点(bp)，但多数买方机构都在密切观望中，债券抛售压力不小。据统计，新城公司1年内到期的美元债为7亿美元，1-2年内到期的美元债为14亿美元，2-3年内到期的为5亿美元，3-4年内到期的为4亿美元。

此外，一些重仓新城控股的基金也纷纷踩雷。Choice数据显示，截至今年第一季度，共有133只基金持有新城控股，其中交银施罗德共有9只基金持有新城控股，持股1878.44万股占比0.84%，是公募基金持有最多的，今日损失8000万元。紧随其后的万家基金共11只产品持有新城控股，是公募基金中持有数最多的。

股债双杀让其股东和债权人对新城控股进一步失去了信心。众多中小股东对新城控股的股价表示忧心，而机构的行为则更为直接。

据媒体报道，7月4日，新城控股全天成交2352万元，华泰证券深南大道基金大厦营业部卖出2131.54万元，占全天交易额的90.61%。该交易者使用了独立交易单元，迅速出逃。

同时，作为新城旗下位于长三角某二线城市房地产项目发行的集合信托产品的主要资金渠道，某金融机构已火速启动对该项目的风险排查。

财经评论员郭施亮分析表示，原董事长王振华不仅属于新城控股实控人，还拥有多家公司，有着法定代表人等重要身份，曝出丑闻后公司股价受到冲击在所难免，港股两天暴跌逾30%，A股可能存在3个跌停左右的空间，短期冲击较大。

资本隐忧加剧

良好业绩背后，新城控股的现金流紧张、负债激增也是不争的事实。

由于业务规模持续扩张，公司2016年度至2018年度筹资活动产生的现金流净流入分别为66.39亿元、189.70亿元及358.91亿元；经营活动和投资活动现金合计净流出分别为6.10亿元、102.41亿元及161.96亿元。

2015年至2018年，新城控股的负债合计从539.31亿元增至2793.62亿元，四年激增四倍。

此前，新城控股已对公司资金和现金流风险做出了提示。其在对上交所问询函的回复中表示，截至2018年12月31日，公司资产负债率为84.57%，筹资活动产生的现金流持续增高及较高的负债率水平将使公司持续发展面临一定的资金压力。

新城控股的经营活动和投资活动现金流出主要用于开发运营支出以及新增土地储备。若公司现有项目受宏观经济、房地产市场形势等影响，无法实现足额的销售回款，将影响公司的运营开发支出以及偿还贷款，对公司的生产经营活动造成不利影响。

丑闻的曝光无疑对企业品牌美誉度造成巨大损害，或会加剧资本层面的问题。同时，此次事件中，新城控股信息披露不及时，也饱受诟病，据媒体报道，7月4日，江苏省证监局约谈新城控股董秘，意在了解公司目前经营状况及相关舆情，并提示新城控股做好相关信息披露工作。

在郭施亮看来，随着二代接任，公司会逐渐回归经营管理正常化。不过丑闻风波中短期内很难解除，长期还是看公司核心价值，资金链与融资渠道还是影响企业持续发展的关键所在。

7月3日，某债券交流群内，已有债券投资人就此事对新城控股未来融资的影响表示担忧。 下午事件迅速发酵，大家也都在谈论此事是否会涉及对上市公司的潜在融资影响，并将此事定义为 实控人风险 。

对此，郭施亮表示，融资渠道畅通与否，实际上与信誉等因素有关，此次丑闻曝光会影响公司信誉，舆论监督压力加大，融资会受到影响。

虚增利润疑云

根据新城控股2018年披露的年报，2018年，其营业收入同比增长33.58%达541.3亿元，归属于上市公司的净利润、归属于上市公司股东的扣非净利润均大幅增长，前者达104.91亿元，同比增长74.02%；后者达75.97亿元，同比增长51.87%。

但优质的数据披露后，新城控股却迎来上交所一纸问询函，问询函要求新城控股就利润增加、与关联方资金往来、现金流等5个方面进行补充披露，共涉及16个问题，问题直指对新城控股利润虚增的质疑。

2018年四季度中，新城控股在二季度、四季度的营业收入与净利润均有显著增长。但2018年，公司四个季度销售额的增长情况，却与之不尽相符。

新城控股2018年季度销售情况

问询函指出，2018年度公司的利润构成中，投资性房地产公允价值变动收益、财务报表范围变动的投资收益占比较大。同时公司较高的资本化利息支出比重、较低的预期信用损失率和新会计准则的采用，也是公司利润同比增长的主要原因。

对问询函提出的问题，新城均作出了回复，在监管规则允许之内，回复公告展现出超高财务会计技巧，但却并未打消市场对其的疑虑。

另外，在对问询函的回复中，新城控股提示了公司面临的四大风险：公司投资性房地产公允价值变动损益的不确定性风险；公司合并财务报表范围变动产生投资收益的不确定性风险；公司房地产开发项目的区域布局风险；公司资金和现金流风险。

三四线重仓困境

重仓三、四线做高周转，一度是新城控股规模增长的秘诀。

截止2018年末，新城控股在三、四线城市市场的可售货值为1758.44亿元，合计占公司当年可售货值的52.06%。新城控股存货余额1455.73亿元，位于三、四线城市的存货占比达总量的61.44%。

曾经宽松的预售条件，为三四线城市的高周转模式提供了可能性，但近年来，三、四线城市的人口增速减缓、居民可支配收入整体相对偏低、购房政策调整、棚改红利消退等因素，导致重仓三四线城市做高周转的路不如之前顺畅。新城控股在问询函回复中提到的区域布局风险，指的就是新城控股重仓三四线导致存货周转下降。

同时数据显示，新城控股的周转速度在逐渐变慢。2018年，新城控股的存货周转天数达到了1165.67天，2017年同期为798.65天；存货周转率从2017年的0.45下降到2018年的0.3。

此外，高周转的发展路线，带来的另一个弊端是房屋质量易出问题。仅近半年，新城控股的楼盘就频被曝出质量不过关，涉及到的楼盘包括新城的南京璞樾和山豪宅项目、常州新城金郡精装修项目、启东吾悦广场住宅项目等。其中，南京璞樾和山豪宅项目上百套房子出现严重渗水情况，当地住建局撤销了该项目的竣工备案。

重仓三四线城市，但去化明显减缓的困境中，一季度新城控股多项核心业绩指标已显颓势。

2019年一季度报显示，新城控股营业收入、净利润同比双减。公司营业收入约为43.3亿元，同比减少16.39%；归属于上市公司股东的净利润约为2.07亿元，同比减少42.63%。归属于上市公司股东的扣非净利润约为1.66亿元，同比减少52.15%。

在此背景下，丑闻的曝出无异于雪上加霜。短期内或将直接导致意向客户的放弃购买，加重企业的去化压力，进而影响新城控股的资金流转。

眼下， 品牌美誉度遭遇 滑铁卢 、资本层面隐忧加剧、企业发展前景堪忧，临危上任， 小王 面前的路着实艰难。

文/丁爽 （责编：高雅）