继续排卡 违规背后华润的销售“焦虑”

7月18日，针对媒体曝光的华润未来城市（华润智慧中心）存在无证收取认筹金一事，北京市住建委发布处罚决定，要求华润智慧中心项目退还已收认筹金。与此同时，对其无证售房行为进行高限处罚。

对于该项目是否已经整改，在7月21日进行了实地探访。经现场了解财经网发现，一纸处罚之后，北京华润未来城市项目仍旧没有停下登记排卡的步伐。

对于排卡方式，财经网得到了三种不同说法：链家中介小王（化名）声称需要提交一张一二百万的账户截图验资；小李则强调手机号登记即可；一位购房者则表示验资还需要提交身份证、户口本等证件。

此外，财经网注意到，尽管是星期日，售楼处购房人却寥寥无几，仅有三五组在看房交谈。在财经网停留的一个多小时内，未见新客户来访。

值得注意的是，财经网7月23日在贝壳新房源中搜索 华润未来城市 时，发现页面显示：该楼盘已下架。

继续排卡 流程存三套说辞

时值大暑，室外的温度轻松攀升至38度。

不同于室外的高温，华润未来城市售楼处显得有些冷清。财经网在现场看到：大厅内仅有三五组客户在看房。而在财经网停留的1个多小时内，未见新客户到访。

在小李介绍楼盘信息时，财经网提起了项目受到处罚（无证认筹，被高限处罚）一事。小李回应， 这对项目没有影响 。但当问起登记排卡人数时，小李以 未统计 为由未明确答复。

随后，当财经网追问项目当前是否仍在排卡以及排卡流程时，却得到了三种说法：

小王告诉财经网，项目上个月开始排卡，不收认筹费但要提交一张账户截图验资。 无须全额首付款，账户存有一二百万即可（银行理财、银行存款均可）。 小王建议尽早排卡，因为 现在排卡能够有几万的优惠，但具体还要看开盘当天的优惠政策。

在售楼处，小李则再三强调只需要登记手机号即可，是否验资都可以。 验不验资并不会影响摇号结果。 对于提前排卡是否有优惠一事，小李称 要等到预售证下来以后才能确定。

但财经网在售楼处听到一位购房人在打电话时称，验资排号需要提交身份证、户口本等证件。期间，该购房人未提及验资所需的具体账户金额。

此外，小李在介绍205平方米样板间时称，产品为精装大平层，交房时与样板间基本一致， 墙面颜色可能略有不同 。小李未透露装修价位，但财经网在链家发布的项目宣传中发现，项目装修标准是8000元/平方米。

当财经网提到华润昆仑域的 精装风波 时，小李仅表示华润未来城市项目若出了问题公司会负责，并称华润昆仑域已经整改。财经网询问如何整改时，小李表示 不清楚具体是如何解决的。

竞品繁多 销售压力重重

2015年11月23日，华润在未来科技城北区分别以33亿元、17.2亿元拿下了昌平小汤山CP05-0801-0018、0020、0021，CP05-0801-0011、0013、0015、0017两幅相邻地块，土地性质包含住宅、商业和办公。楼面地价分别为9616元/平方米、13832元/平方米。

其中，CP05-0801-0011、0013、0015、0017地块经过36轮竞价被华润拿下，溢价率为36.4%。

此次出现违规行为的华润未来城市项目便位于这片区域。链家发布的项目销售信息显示，目前待售楼盘为B04和B05号楼，楼高为27-28层，预计开盘时间为7月中旬。小李介绍，项目均价大概在6.1～6.2万元/平方米之间。

据财经网走访发现，就目前状况而言，华润未来城市项目从位置到价格优势均被挤压。

从地理位置来看，项目所在地颇为偏僻。财经网注意到，项目周边尚无大型商场，当下仅有公交可以到达。百度地图显示，项目所在地距离目前最近的天通苑地铁站在10-13公里之间。

链家新房数据显示，昌平区在售新楼盘17个，其中有7个楼盘位于未来科学城板块。从价格来看，周边的限竞房和悦华玺均价为46563元/平方米，商品房东方蓝海中心均价为50371元/平方米，与未来城市项目单价相差超过10%。

放大至全区域来看，华润未来城项目价格同样偏高。安居客数据显示，昌平地区7月份新房均价53655元/平方米，环比6月下降1.28%。若以此计算，华润未来城市项目高出平均值13.69%-15.55%。

作为改善型的高端住宅，华润来来城项目的品质优势同样被周边簇拥的高端项目挤压。与住宅相比，同样定位高端的未来金茂府项目开盘便十分火爆。 6月24日开盘当日便揽金26亿元，实现了8天签约20亿元、回款10亿元的战绩。与别墅相比，同一区域内的国瑞熙墅、万科翡翠公园等别墅价位与华润未来城项目不相上下，价格并不占据优势。

此外，在未来科学城一桥之隔便是顺义的中央别墅区。该区域已经包含丽来花园、恒大丽宫、首开琅樾等成熟墅群，社区配套成熟、交通发达。其中，处于两个板块之间的便是北京重点发展区域高丽营板块，这里包含了万科的第一个别墅项目观承别墅， 三园一湖 的优质自然环境、便利的交通网络显然对热衷高端住宅的购房者来讲显然更有吸引力。

从市场端来看，昌平的新房行情似乎并不客观。财经网在距离华润未来城市车程约2公里的东方蓝海中心停留期间，现场空无一位到访购房人，项目开盘一年多仍有20余套房源未售出。

上述业内人士指出，位置比较偏、价格比较高，开发商就会面临很大压力。 往往在开发商对项目销售信心不强时，就会蓄客。如果项目好卖的话，企业其实不太会采用这种模式。

销售面积下滑 融资加速

作为一个重资产行业，资金是房地产的 血液 ，快速回笼资金是重中之重。

面对市场下行的境遇，华润的部分财务数据已显黯淡。7月15日晚间，华润置地发布6月份未经审核数据。公告显示，华润置地6月单月实现总合同销售金额约284.8亿元，总合同销售建筑面积约137.25万平方米，分别按年增长0.7%及减少24.5%。

财经网梳理发现，6月份是华润置地今年首次出现销售面积下滑状况。根据数据，公司前5月的销售面积增速分别为79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%。

另据半年简报数据显示，华润置地前6月合约销售金额为1188.19亿元。相对于2420亿元的销售目标，完成率为49.10%。 赛程 过半， 战绩 并未过半。

但华润置地上半年拿地金额却逆势占到了上半年销售金额的45.51%。据不完全统计，华润置地上半年拿地39幅，总金额540.74亿元。其中，在今年4月份，华润在哈尔滨松北区No.2019HTS(G)006地块竞拍中击败金地、中海、招商等多家知名房企，以总价20.13亿元摘下新 地王 ，楼面价9042元/平方米，溢价率高达113.1%，创哈尔滨土地楼面价新高。

大手笔投资拿地之际，华润置地对资金的渴求与日俱增。 明知无证认筹违规而为之，基本上就是因为资金上压力比较大。 上述业内人士指出，这种做法目的就是加快回款。

据不完全统计，截至7月17日，华润置地共发行9笔融资，总融资金额约为404亿元，前7个月的融资额度已然超越了去年全年净新增融资的394亿。与此同时，融资成本偏高的海外债占比大幅提升。1月底，华润置地计划在港交所上市的39亿美元（约合268.25亿元人民币）中期票据占据了总融资额度的66.41%，而华润置地去年全年海外债融资额度仅为285亿元，占比40.77%。

然而，房企快速 充血 的融资渠道正在逐步收紧。 现在房产信托、ABS、境外债收紧，甚至听闻个人按揭的消费贷也查的比较严格。 同策研究院首席分析师张宏伟指出，这次政策面的特点是银保监会直接收紧开发企业的融资渠道， 但是房企前期拿地的资金已经投出去，从资本市场上借的钱成本也比较高，那么资金怎么回来？现在对房企而言，还是压力比较大的阶段。 

以一家总部在安徽的企业为例，去年在杭州拿了地，今年上半年的时候还信誓旦旦要在浙江、江苏继续拿地，想继续深耕拓展。但是银保监会发布政策之后，现在公司已经明确不进行安徽以外的投资，只在安徽做一些投资，很明显在进行收缩。

张宏伟认为 开发商下半年会比较艰难 。虽然说三至六月份，开发商在土地市场比较积极，但接下来对一些中小企业来讲，并不是很乐观。 最近有些企业在大幅度甩卖一些项目，其实这就是一种信号。

值得注意的是，据不完全统计，因扛不过融资寒冬，已有近300家中小房企破产。而在甩卖项目的企业之中，不乏泰禾、金茂、保利、华侨城等知名大型房企。

在 艰难 的下半年，华润如何寻求破局，资金或许是 法宝 之一。毕竟，高手云集的快车道上容不下 慢车 。

（文/王亚静 责编：高雅）