今年超270家房企破产行业开启新一轮洗牌

房地产行业普遍繁荣的好时光正在远去。 过去30年的房地产发展模式很难再继续下去了，未来房地产市场显然只属于前30强。 近期，在一次小型业内聚会上，某知名房地产行业大佬如此感慨。

面对持续的楼市调整，一些房企开始扛不住了。人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看，中小房企占大多数，且集中于三四线城市。

有分析指出，房地产行业经过30多年的发展，如今的格局宛若强者环伺的猎场，造血能力不足的中小房企突围的难度已越来越高。 躺着卖房 的时代早已过去，强者恒强逻辑愈发明显，部分房企仍难以避免最终离场的命运。

卖资产断臂求生

在破产清算的房企中，不乏一些大型房企，比如名列全国500强第215位的上市房企银亿集团，在负债规模达到500亿元的重压下，今年6月宣布破产重组。

事实上，银亿集团只是今年房地产行业的一个缩影。国家统计局数据显示，1-6月，房地产开发企业到位资金为84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月回落了0.4个百分点。

资金链紧张，是去年以来房企的共同难题，连万科都高喊 活下去了。 然而，企业的 自救 策略也不尽相同。有的房企选择通过促销加快回款，储备现金过冬；有的房企则选择进行多元化布局，转型进入新赛道；更多企业则是直面资金困局，甩卖项目求生。

早已洞察一线市场行情的企业，一般会果断地启动转让资产计划，保留部分股权找寻优质合作伙伴，拥有一定话语权。

还有的企业则是被迫转卖项目，例如尚处舆论中心的新城控股日前发布公告称，已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），交易成交总额约为24亿元，约占公司去年未经审计归属于母公司净资产的8%。

洗牌在行业百强榜单中也表现得十分明显。据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示，去年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%。值得注意的是，对比2016年前的百强房企名单，仅有18家房企仍在今年的百强名单中，包括万科、恒大、碧桂园等，而北京天鸿集团、上海中星集团等房企已消失在榜单中。

洗牌大幕开启

随着房地产行业集中度的进一步提升，百强房企尚难 自保 ，对于小房企而言，生存空间亦更加有限。

从案例来看，破产的多为在三四线城市布局的小房企。在融资大环境收紧的情况下，相比大型房企5%以内的融资成本和能够融到资金的实力来讲，难熬的是很多资金量储备不足的中小房企。

有些房企的资金成本已经突破15%了，在负债过高的情况下，多数金融机构已无法为这些企业提供资金。 一位房企高管表示，一旦债务到期而无法偿还，引发的将是资金链断裂，最终走向破产清算。

自今年以来，全国已经出台超过15项针对房地产资金链收紧的政策，房地产资金链担忧不断升级。

7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房企发行外债只能用于偿还旧债，意味着房企的又一融资渠道被收紧。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在此前表示，目前，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这是非常罕见的。

不过，业内人士表示，部分小企业的倒闭并非今年首次出现。但这一现象被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。

中小企业破产，本身和房屋销售不好、拿地机会不多等都有关系。而从政策层面看，实际上包括限购、限售等政策也会影响到其房屋销售，最终对部分中小房企形成限制和制约。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，破产企业增多的背后，即是在融资环境收紧的情况下，房企资金面恶化，进而对相关房企带来较大影响，有些企业自然会通过收并购等方式来处置项目。

另有分析指出，未来，中小房企被淘汰是必然趋势，大型房企将会占领房地产市场的天下。目前，房地产行业的集中度仍在不断提升，无论是竞争力、产品专业能力、融资能力还是品牌影响力，中小型房企都难以和大型房企相匹敌。部分中小型房企转型进入细分领域，如养老、主题乐园等，还可能有存活空间，但发展的空间依旧不大。

其实不用对房企的下个十年过度悲观， 大浪淘沙 之后的行业会更精彩，未来房地产开发行业将不再以规模为第一要素，不再去比拼谁的销售面积最大，而是看谁的产品更好、谁能更紧跟用户的需求趋势变化，从 规模化 向 品质化 过渡或是房地产开发行业下个十年的最大趋势。 58安居客房产研究院首席分析师张波如是说。