金融街之困

抵御了“野蛮人”入侵的金融街，如何在市场压力下缓解其负债高企、周转缓慢、现金流紧张的困境，并在今年逆袭实现净利润增长

8月1日晚间，金融街控股发布公告称近日其以总价8.85亿元获得了无锡市新吴区一地块，这是金融街首次进入无锡。

不过纵览金融街控股近几年的数据就会发现，这个曾经一手打造中国 华尔街 的京派房企，如今却因屡屡踏错市场节奏而步履艰难，加之 住宅+商务 双重压力夹击，金融街正面临着营收净利润双降、负债高企的艰难困境。

京城市场挤压下被迫扩张

7月15日，金融街控股发布的2019年上半年业绩预告显示，公司盈利比上年同期上升约15%~25%。不过虽然业绩预告中净利润同比增长，但市场似乎并不认可，当日公司股价反而出现小幅回落。

克而瑞数据显示，2019年金融街1-7月销售金额达166亿元，较去年上半年的126亿元有所增长。然而今年以来，金融街同比拿地力度却有明显下降，Wind数据显示，2019年其在重庆、佛山、无锡、苏州等公开市场共拿地5宗，规划建筑面积55万平方米。其中，其7月26日以总价31.13亿元获得的苏州市吴中区一地块成交楼面价达18136元/平方米，而苏州市吴中区2019年供应的9宗住宅土地楼面均价仅为12325元/平方米。

事实上，作为老牌的京派房企，金融街近年来城市布局战略滞后，屡屡踏错市场节奏。2000年之后，国内大型房企开启了全国化布局，北京作为首都成为众多房企争相抢夺的市场，克而瑞发布的2018年北京市房企流量金额榜中，超半数为外来房企。竞争加剧的同时，京派房企所倚重的北京市房地产市场的蛋糕也在逐渐缩小。一方面，北京房地产调控并未放松，且有日趋收紧的态势；另一方面北京新房市场一直在收缩。2016年，北京市场成交金额200亿元以上的房企还有7家，2017年减少为3家， 2018年则仅剩1家房企。

在各个房企狂飙突进的时候，金融街却固守北京大本营，直到2014年才开始战略性地进入上海、广州，扩大一线城市布局。然而，随着一线城市的调控趋严，2017年下半年开始，金融街控股只能再次启动扩张，布局区域进一步下沉，进入武汉、成都、苏州、廊坊、佛山。年报显示， 2018年其新增项目20个，已布局全国15个城市，不过对比同是京企的首创置业，与其29个城市的布局进度相比，金融街动作明显滞后。

商业与住宅业务双重夹击

直至目前为止，金融街控股的官网上仍将其定位为 一家以商务地产为主业的大型国有控股公司 。事实上，自持物业和开发并举一直是金融街不同于其它房企的鲜明特色。其中，物业出租和经营业务营收占比11%左右，对应的较高毛利率是其稳定的现金 奶牛 。

金融街控股早期因开发 北京金融街 而扬名。有统计显示，区域内企业管理的资产达到18万亿元人民币，资产集中程度位列全国前三。得益于该项目的成功，金融街控股一度是国内商务地产领域的领先者。不过由于其太过倚重北京市场，发展速度逐年下降，加之商业地产开发周期长，盈利空间被压缩。

在此情况下，金融街积极走出北京市场扩张突围，然而其却在上海项目上遭遇了滑铁卢。6月20日，金融街全资子公司上海杭钢嘉杰实业有限公司以10.54亿元的总价将上海北外滩板块的两个物业项目出售给长城人寿。金融街方面表示，公司此举有利于加快资金回笼，保障公司的现金流安全，能够进一步降低杠杆水平，利于公司长期发展。 此类项目进行转让，可以认为是融资行为。 上述财经人士向表示，在房地产市场的资金面收紧的情况下，相关地产企业需要把控风险，防范资金压力。

此外，金融街控股2015年7月竞得的上海地王项目也是直到今年3月才引援丰泰地产签订项目战略合作协议，取得了新进展。双方将在上海静安新核心商圈打造大型地标综合体一期4栋办公楼，其中金融街前期负责建盖物业，丰泰从金融街购置该部分物业后再进一步完善升级。

不仅如此，金融街在被迫扩围的同时，也在转型重点发力住宅地产。 住宅产业的高周转模式有助于企业快速扩张， 某知名财经人士向财经网表示，对于金融街而言，商务地产扩张有各类制约，或者说需要其优化产品结构。相较而言，由于近年来住房价格的上涨，房地产开发具有较大的市场机会。2013年，金融街控股实现225亿元地产销售业绩，其中来自商务地产的贡献高达60%，此后一路下滑， 直到2018年，其商务地产板块的贡献率已不足20%。

不过由于开发业务周期性强、收入结算受排期影响和拿地成本的不确定性，地产开发业务业绩波动性较大。 2018年年报显示，其房地产开发业务实现营业收入195.9 亿元，占其总营业收入的89%，但同时其也是营业收入下滑最多的业务板块，同比下降 15.72%。

营收增长停滞 负债飙升

作为主营核心地段商务地产的房企，外界曾一致认为金融街控股的资产被低估。因此，自2000年上市以来，其高端的商务项目使其业绩不断攀升。经过十多年的发展，到2013年，金融街营业收入约198.83 亿元，同比增长 15.37%；扣非后净利润为26.25亿元，同比增长100.93%，签约销售业绩达到225亿元。

2014年到2016年间，金融街控股遭遇了 野蛮人 安邦保险的猛烈追逐。尽管金融街抵御了险企的多次入侵，不过加之人事的频繁动荡，近5年来，金融街控股的营业收入几乎陷入停滞。年报数据显示，2014年金融街营业收入约220.36亿元，在此基础上，金融街控股2018年的营业收入仅增加不到1亿元，约为221.13亿元，同比下滑13.35%，净利润约40.37亿元，同比下滑1.61%。而与之对应的是，5年间金融街负债翻番，从489.85亿元增长至1113.28亿元，增加623.43亿元。2018年净负债率更是高达184.26%，账面资金仅够覆盖短期债务。

周转慢是阻碍金融街大踏步前进的桎梏之一。根据财报，金融街控股2018年存货周转率只有0.17，创近五年历史新低，且处于行业较低水平。业内人士表示，存货周转率0.17对应的库存消化周期大概是五六年，标杆性企业去化周期一般在两年之内，对比之下，其周转速度明显较慢。对企业而言，存货积压的成本比较高，去库存的压力较大，可能整个项目销售节奏较慢，会导致其出现资金回笼速度慢的风险。年报显示，2016年至2018年，金融街存货不断上升，两年增加了211.86亿元。2018年其存货达776.38亿元，占总资产的52.30%。

存货的慢周转也不利于金融街现金流状况。近两年，金融街经营活动现金流净额为-72.54亿元、-90.29亿元，投资活动现金流净额为-29.34亿元、-24.45亿元，筹资活动现金流净额为73.98亿元、127.37亿元，这些数据一定程度上表明其自身造血功能不强，仍要靠借款维持运营。2018年，金融街依靠投资获得约82.95亿元的现金流入，另外通过借款和发行债券获得现金流入159.12亿元，正是这两项现金流入弥补了其2018年入不敷出的境况。

值得注意的是，2019年上半年金融街的股权比例为，第一大股东金融街控股持股31.14%，第二大股东和谐健康保险股份有限公司持股15.88%，第三大股东安邦人寿保险有限公司持股14.10%，后两者为安邦系一致行动人。不过，7月5日，曾经的 野蛮人 安邦保险将其持有的和谐健康100%股权分别转让予五家公司。业内人士表示，营收和净利润的双双下滑映证了金融街目前存在的资金压力，此举或说明险企面对房企压力时不再激进，而是选择理性退出。

抵御了 野蛮人 入侵的金融街，如何在市场压力下缓解其负债高企、周转缓慢、现金流紧张的困境，并在今年逆袭实现净利润增长，财经网将进一步关注。

文/白志敏（责编：高雅）