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摩登平台网址有心无力，或许可以概括开发商现在的心情。

10月5日，克而瑞发布的一份研究报告，将房企的困境再次摆在台面上。在融资方面，房企融资成本继续攀升。数据显示，房企前9月新增债券类融资成本7.03%，同比增长17.75%。其中，境外债券融资成本达8.08%，同比增长27.65%。单月来看，9月单月融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点。

融资收紧之下，房企到位资金增速持续减少，制约新开工面积累计同比增速降至8.9%的年内低点。此外，2019年1-8月土地购置面积继续下滑，同比下降25.6%，这一数值已从年初的负值延续至今。

面对资金、土地、市场叠加的压力，房地产行业已经失了 天时、地利、人和 的先机。在这场马拉松的赛道上，房企间的差距已经加速拉开，并且形成了一个被割裂的分化格局。

融资分化加剧

分化 ，在一定程度上能够描述今年房地产市场走势的一种变化。

其中，最为明显的便是融资渠道减少的境遇下，房企能否拿到融资额度的分化。早在年初，已有合景泰富、花样年、俊发集团、雅居乐等多家房企的融资计划被先后叫停。在融资渠道持续收紧的态势下，开发商更是陷入了 有地卖地，无地破产 的尴尬之中。

房企能否融到资的根源在于企业的资产质量。房企资产质量好就能融到资，而且融资成本低。现在，那些资产质量差的房企很危险，可能会负资产。 在资深地产专家薛建雄如此表示。

摩登平台网址数据证明，在融资渠道下行的压力下，龙头房企受到的伤害更小。据克而瑞数据显示，今年前3个季度，房企累计境内债权融资较去年同期减少了3143亿元。然而，TOP10房企前9个月融资却同比增加22.15%，成为增幅最大、平均融资额最多的一个梯队。此外，在9月份单月1124.48亿元的融资总额中，仅金科一家便发行了127.65亿元，占比达到11.35%。

若就融到的资金来看，成本分化的趋势同样愈演愈烈。9月9日，龙湖宣布成功完成8.5亿美元10年期债券发行定价，票息为3.95%，创近两年民企10年期美元债票息新低。同样在9月份，碧桂园发行了78.3亿港元的可换股债券，利率均在4.5%。

与之相对的是，泰禾在7月份发行的4亿美元债券，年息高达15%；9月份先后发行的2笔美元债券，利率则为11.25%。而当代置业则发行了两笔票面利率为15.5%的境外票据融资，以及一笔利率达12.85%的美元债。

在同策研究院公布的前8个月，40家典型房企的133笔融资中，有14笔融资利率高于10%，19笔融资利率在8%～10%，最低融资成本为0.1%。融资成本低于5%的企业主要以国企、央企、大型房企为主。

克而瑞发布的报告指出，从单个企业的融资成本来看，有55%的房企的发债成本较2018年全年下降，45%的房企融资成本较2018年全年上升，融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大，这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

克而瑞认为，在境内外融资环境全面收紧的情况下，无论是大型房企还是小型房企，均面临融资难、融资成本持续上涨的状况，超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。在融资环境多方位堵截的情况下，房企整体融资压力和成本还会持续加大。

土地量价齐跌

如今，资金收紧带来的连锁效应已经反应到土地市场，土地购置已呈现后继乏力之势。

现在资金面对企业有很强的管控，如果说资金不到位的话，企业是不敢去盲目拿地的，不光是不拿地了，项目新开工的节奏都会放缓。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，融资收紧对房企影响很大。 从预期上来讲，土地市场也会降温的。

实际上，土地流拍和底价成交的现象已经逐渐显现。9月18日，苏州楼市二次新政后首场土拍市场，出现了今年以来的首宗流拍地块。另外，在此次苏州集中出让的8宗地块中，就有4宗地块以底价成交。

摩登平台网址此外，仅9月12日一天便先后出现了，惠州的一宗商住用地因无人应价而流拍；天津出让的4宗地块中，2宗底价成交、1宗流拍；深圳的一宗地块底价被竞得；北京孙河区域最后一宗地块溢价率仅有1.5%的冷清景象。

克而瑞数据显示，自7月份土地流拍幅数就开始上升，8月份则高达127幅。截至9月22日，9月份土地流拍幅数已有79幅。土地流拍加剧的一方面原因则是由于自二季度末开始，发改委、银保监会一直在紧控房企融资，企业资金压力较大，拿地态度越发谨慎。

克而瑞指出，2019年第三季度，土地市场形势较二季度更加严峻，融资环境越发收紧，企业拿地态度转向审慎，市场整体环比量价齐跌。其中，二线、三四线城市成交建面环比分别下降13%和11%。

价格方面，第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落，7月份土地成交均价为2686元/平方米，截至9月22日，9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米，环比下降12%。

同策研究院首席分析师张宏伟指出， 房企三季度压力比较大,一些中小企业现在拿地已经比较谨慎了。可能资金比较宽裕的一些龙头房企，现在还是按照原战略布局。

不过，克而瑞预计四季度地市延续低热度运行，2019年成交规模预计小幅回落10%。

业绩高低配

在房地产行业， 资金+土地 是一个房地产企业得以发展的两大法宝。在融资分化、土地降温的影响之下，房企的业绩也正在加速拉开距离。

这样的差距或可从房企全力冲刺业绩的 金九 行情中窥得一二。10月3日，恒大披露的9月份合约销售数据显示，公司以831.1亿元刷新了单月合约销售金额的历史记录。时隔4天，恒大在 十一 黄金周排行榜中以510亿元的销售金额冲顶榜首。

在陆续公布的9月销售数据中，碧桂园实现权益销售金额515.8亿元 同比增40.39%；世茂房地产则同比增长57%至320.9亿元，首入单月300亿元的销售大关，刷新历史记录。

摩登平台网址相比龙头房企的热闹，更多中小房企感受到的是 寒冬 。据wind数据显示，在13家A股上市房企发布的前三季度业绩预告中，仅3家预喜，多数报告期内出现亏损或业绩下滑。此外，仅9月份，凤凰股份、格力地产便先后收到了问询函，要求说明房地产业务去化慢原因。

若就目标完成情况而言，克而瑞公布的数据显示，截至9月末，在年内设定了全年销售目标的房企中，近4成房企目标完成率达到75%以上，另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间，剩余房企目标完成率未达到65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。

亿翰智库指出，如今TOP100行业集中度高达74%，TOP50集中度达61%，TOP30集中度达50%，TOP10集中度为29%。对此，亿翰智库首席分析师张化东认为，尽管里面有权益口径的问题，但是现在集中度的程度还是明确体现了行业发展的趋势：整个行业的资源向头部企业集中，包括土地、人才、融资，所以对于中小企业生存压力还是比较大。

对此，空白研究院院长杨现领认为，Top10、Top50、Top100的市场占有率正在上升，说明行业还在快速集中过程中。从大的格局来看，强者恒强的趋势非常明显。

张宏伟则指出， 大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼 的趋势在未来房地产市场还会持续。但是未来三到五年可能还会增加一个特征，叫 大鱼吃大鱼 。 也就是除了龙头房企通过自身发展变强以外，可能在排名前10或者前20的房企之间，出现强强联合，或者是并购。

摩登平台网址不过，中小房企也不是没有机会 ，张宏伟认为中小房企可以从两个方面发力：第一，做好区域性的市场，在区域市场能够有自己的一席之地。第二，深耕细分市场领域，比如养老地产领域、儿童主题地产领域、教育地产领域，或者是相关的产业细分市场领域。 做好深耕工作，反而有可能会做的 小而美 。

对于大自然的规律，达尔文早在进化论中表明：优胜劣汰、适者生存。这同样适用于地产圈：若想不被吃掉，必须快人一步。

文/王亚静 （责编：高雅）