脱胎后的房企物业，上市只是第一关

置身马太效应显著的当下，上市并不是终点站，要想留住逐利的投资者，物业公司们还需继续新一轮规模与服务业态的厮杀。

上周，成立于西南地区的物业公司蓝光嘉宝正式于香港联交所上市，同时，根植中原的鑫苑物业也刚刚于不久前通过聆讯先于蓝光嘉宝上市。

这股房企分拆物业上市的潮流，只是自去年2月雅生活赴港上市以来的缩影。当前，还有保利物业、时代邻里、鸿坤物业、银城生活服务等在排队等待交易所的 召唤 ，而进入本周，这排递交招股书的队列，又加入了兴业物联。

背靠房企发展起来，轻资产、低负债是上述物业公司备受资本市场青睐的优势，同时也为母公司开辟了融资的新平台，然而置身马太效应显著的当下，上市并不是终点站，要想留住逐利的投资者，物业公司们还需继续新一轮规模与服务业态的厮杀。

脱胎成长 排队上市

10月11日，脱胎于河南鑫苑置业的鑫苑服务成功登陆香港联合交易所，时隔一周，四川蓝光发展董事长杨铿和蓝光嘉宝董事长姚敏也在此敲响了同一面铜锣。

在蓝光嘉宝官方的宣传辞令中，这次赴港上市被形容为 西南物业第一股 ，联系近年多家房企分拆物业上市的潮流来看，或许这一称号也预示着今后将有更多西南物业加入上市大军。

不过就当前情况看，西南大军暂时还是被与鑫苑为邻的另一家中原物业抢了先。10月21日，正商集团旗下兴业物联正式向联交所提交了招股说明书。而在其之前，排队等待上市的还有保利旗下的保利物业、时代中国旗下的时代邻里、银城国际旗下的银城物业以及鸿坤地产旗下的鸿坤物业等脱胎于房企母公司的物业企业。

公开资料显示，兴业物联成立于1999年，最初主要提供物业管理及增值服务，2015年前后开始专注于非住宅物业。目前正商集团对其持有75.45%的股份，而在其管理服务的项目中，80%之多皆来自正商旗下物业。这一比例在之前几年更高，从2016年至2019年上半年，正商旗下项目产生的物业费分别占兴业物业管理营收的94.0%、88.2%、88.3%和86.6%。

兴业物联的发展、计划展示了同类型物业公司分拆上市的一般路径：依托房企母公司的业务输血成长壮大，渐成一大业务板块，时机成熟后筹划上市。

与房地产开发业务相比，物业管理服务资产轻、负债低，是更受资本市场追捧的模式，分拆上市，一方面利于物业板块自身发展，另一方面也可在融资环境收紧的趋势下开拓新的融资平台。不过从当前此类物业公司在管面积的构成来看，大部分对母公司的依赖依然较大。

根据各大物业公司的业绩公告，来源于第三方的管理面积占比多数仅在20% 30%左右，如碧桂园服务、新城悦服务、佳兆业美好、滨江服务，其第三方面积占比分别为20.5%、26.7%、34.4%、29.68%，大部分还是靠母公司项目支撑。

业绩营收受制于母公司开发规模，对于碧桂园服务一类背靠大树的企业尚可算优势，但对于那些母公司销售不那么强劲的物业公司来说，就只能依靠自身实力开拓业务来源了。

马太效应下的规模之争

通过近期越发活跃的收并购、战略合作动向可看出，即便有房企背景的物业企业，在上市后依然马不停蹄地开启了扩张之路。

不久前，开启本轮物业上市潮先河的雅生活刚宣布拟斥资15.6亿元收购中民物业60%股权，此外还将以不超过5亿元的对价收购新中民物业60%股权。此前半年，雅生活还陆续控股了青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华三家物业公司。

多宗物业股权的收购让雅生活站在了与碧桂园服务、中海物业同样的第一梯队，今年上半年，前述三者总营收分别为22.45亿元、35.18亿元、21.12亿元，位列上市物业公司的二、三、四位，而其背后的雅居乐与碧桂园、中海地产营收水平则完全不在同一量级。

当然，碧桂园服务与中海物业也未甘于依赖母公司。自去年年中上市，碧桂园服务就加速收购了包括港联不动产服务在内的6家物业公司，这也让其在今年上半年的业绩报告中保持了74%的高增长。本月初，其又将嘉凯城物业收入囊中。而几乎同一时间，中海物业也挂出了收购武汉中建捷诚物业的公告。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，规模是物业公司业绩营收的基石，通过各大公司在管面积与营业收入的变化趋势来看，两者基本成正比。

而在多个研究机构作出的报告中，物业公司的发展正呈现强者愈强的趋势。

中国物业管理协会和上海易居房地产研究院联合发布的报告显示，目前全国物业服务型企业共有约12.7万家，其中500家在管理规模和营收方面占四成以上份额；在第一太平戴维斯的报告中，去年百强物业公司在管面积的市占率为38.9%，这一比例在2012年仅有13.5%；而在中国指数研究院发布的报告中，物业公司TOP 10的企业市场份额达到了11.35%，管理面积均值达2.39亿平方米，是百强企业均值的6.43倍。

市场集中度正在提高，份额进一步向头部聚集，马太效应明显。中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜表示，各层级分化正在加剧。

因此，完成上市并不是物业公司 千秋大业 的终点，通过规模扩张争取更多市场份额，才是保证业绩以及股票价格的重点。

寻觅新的利润增长点

不过并购扩张需要大量资金，并不是每家母公司都能源源不断为物业输血，走过黄金十年，房价受到抑制，利润空间收窄，正在下行周期的房企已无暇顾及太多，而对于必须依靠自身造血的物业公司，其行业本身又无太大定价空间，由此该类企业正亟待寻找新的利润增长点。

合硕机构首席分析师郭毅指出，对于住宅物业收费，国家本身就有一套限制标准，而诸如小区清洁一类服务，行业定价又较透明，与此同时人力成本却是不断上涨，因此广大物业公司基本无法在传统的服务中获得更大利润。

不过房地产开发是为业主盖房子，物业服务则是日复一日地深入业主生活。坐拥社区场景以及海量线下流量，物业反而能依此衍生出相对房地产开发更多元的服务。当前也已有多个物业公司开始了各类增值服务的尝试。

作为今年上半年仅有的营收超过30亿元的两家公司，绿城服务和碧桂园服务的多项计划都纳入了科技互联网思维，人工智能和物联网是其发展中的两大高频词。如碧桂园服务正与海康威视、博智林机器人等智能企业合作打造智慧社区，运用智能技术与业务需求实现匹配，缩短对业主的服务回应时间。诸如智能对讲、明火检测、行为识别等技术，可大幅降低各类安全事故，同时也可增加业主粘性，增加物业服务的盈利能力。

同时，生活类APP在居民生活中已不可或缺，目前也已有许多物业公司开始自主设计开发，但这些应用软件应具备什么样的功能尚在摸索中。绿城服务开发的 幸福绿城 APP正将生鲜消费作为切入点，连接起供应、仓配和业主用户三端，以较低的获客成本，获得社区零售这一盈利增长点。类似便民生活圈的打造或能将越来越多新老业主向自己聚合，而在其未来的计划中，模式成熟后还将向业主以外的群体拓展。这一路径或可作为物业企业除并购以外的规模扩张方式。

不过必须注意的是，当前各大生活类APP巨头，如支付宝、微信等，已经覆盖业主生活的方方面面，物业公司要想在其中分得一杯羹，还要看能否在互联网公司的竞争中如愿找到缝隙。

文/王晗玉 （责编：高雅）