内房港股领跑投资新风向：低成本融资成最大优势

花旗银行发布报告预测，中资地产股销售和利率前景积极，涨势或将延续到今年第四季度及2020年。

10月21日，花旗银行发布报告预测，中资地产股销售和利率前景积极，涨势或将延续到今年第四季度及2020年。报告指出，内房股盈利有韧性、高股息收益率和高估值都为股价提供支撑，而优质地产商贷款融资顺利，融资成本稳定。

这是花旗在短短两个星期内，第二次发布报告力挺内房股。就在本月初的10月9日，花旗银行发布报告称，国庆期间内地房地产市场销售表现令人满意，在住宅市场销售乐观以及减息的前景下，具抗周期能力的公司毛利率将受到支持，那些跑赢大市的企业估值溢价会进一步扩大。

作为一家老牌国际投行，花旗连续推荐内房股，给市场传递出一个不一样的信号：内房股或将迎来新一轮行情。那么，哪几支内房股会领跑这一轮行情呢？在花旗连续两次发布的报告中，分别提到了融创（01908）、华润置地（01109）和龙湖集团（00960）等内房股，其中龙湖集团被尤为看重。

融资成本低成最大优势

仔细对比融创、华润、龙湖、中海等企业今年的表现，会发现他们有着共同的特点。比如，这些房企的销售完成率都很高。根据和讯房产的统计，今年前9月，中海地产的销售完成率高达82.6%，龙湖达到了78%，世茂达到82%，华润也达到72%，均高于平均值。

更重要的一点，这些企业的融资成本一直处于行业低位。半年报数据显示，龙湖的平均借贷成本为年利率4.56%，是融资成本最低的民营房企。今年9月9日，龙湖成功完成一笔8.5亿美元10年期债券发行定价，最终发行收益率为4.064%，票息仅3.95%。而Wind数据显示，9月内地房企所发海外债券的平均票面利率高达8.37%。

据克而瑞的统计，前三季度，内地房企债券类融资成本高达6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点，其中，境内发债的平均成本为4.80%，境外发债的成本8.00%。

实际上，今年上半年诸多房企在贷款方面处于收紧状态，连一向 财大气粗 的央企国企都不例外。保利、招商、大悦城等央企上半年的新增银行借款，均比去年同期有一定幅度的减少。但龙湖半年报却显示，龙湖新增贷款由去年同期的313.65亿元，增加至357.68亿元，上升14%。

因为流动性充裕，龙湖在合作项目的主动性不断提升。半年报显示，龙湖的非控股股东注资，由去年的91.14亿元，减少至今年的64.09亿元；报告期内在开发的项目中，权益面积占总建筑面积的72%以上，去年同期这一数据为69.15%，尤其是今年6月以后，新增土储的权益面积更是占到了总建筑面积的9成以上。

多位券商分析人士均表示，融资成本目前已经成为评价房企综合实力水平的关键指标，它直接影响着房企在规模市场的资源争夺，低成本融资已经成为房企竞争的最大优势。

高质增长的内房股样本

凭借资本市场优势，走在内房股前列的地产企业已不再一味追求规模扩张，而是驶入了高质增长的快速通道。这首先表现为优质企业对优质地块的选择上，更具主动权，资本优势转化为拿地优势，从而促进城市布局更加优化。

根据中指院发布的《2019年1-9月全国房地产企业拿地排行榜》，龙湖重仓珠三角。东方证券房地产首席分析师指出，正是基于这类核心城市核心区域的布局，龙湖才得以撬动更多资源，将盈利能力、规模优势及业务发展合并于高质发展的快速通道。

在业内人士看来，在当前的房地产市场环境下，评价一家房企好坏，不能单看某个财务指标的绝对值，要综合考量盈利能力、运营能力和财务杠杆，进而综合评价。龙湖之所以被认为是行业高质增长的样本，就在于综合实力强劲。10月23日，《财富》发布了2019未来50强榜单，包括阿里巴巴、腾讯、龙湖在内的16家中国企业上榜，其中龙湖位列第45名，代表中国房企的最高排名。

除了融资优势，龙湖的盈利能力和运营能力都处于行业领先地位。半年报显示，龙湖归属于股东的净利润63.1亿元，同比增长16.2%。根据克而瑞地产研究中心的数据，今年上半年，172家行业典型上市房企实现总体净利润3232亿元，同比增长12.7%。龙湖净利润增速高出3.5个百分点。不仅如此，龙湖已售未结金额为2470亿元，这足以构成未来数年的利润想象空间。

更重要的是，龙湖的业态结构逐渐优化，其经营性收入对业绩拉动能力显著提升。财报显示，2019年上半年，龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元，同比增长39.2%，远大于其销售增速。不仅如此，2019年还是龙湖投资性物业发力的一年，下半年将有9个商场面世，到2020年还会有16个商场开业。标普预计，随着龙湖商业物业和长租公寓的稳定发展，可持续性收入增长前景将非常可观，商场规模快速扩张的同时，龙湖的运营能力也在不断进步，商场出租率始终维持90%以上，营业额亦保持稳定增长。

在房地产行业整体增速放缓的背景下，龙湖的多元布局优势正在显现，这为龙湖的可持续发展奠定了良好基础，是实现高质量发展的一个重要保障。

摩根大通指出，龙湖在下一周期可持续发展战略的内房发展商中排首位。该行认为，在政策波动的环境中，龙湖在融资方面可保持足够的缓冲，以确保集团能够持续进行反周期扩张，此策略在上一个周期中非常有效。预计龙湖今年合约销售额达2100亿元人民币，纯利应可达205亿元人民币，加上40亿至50亿元人民币的其他租务收入，因此预期集团至2021年的盈利年均复合增长率可达24%。该行预计，龙湖将继续成为行业中最昂贵的发展商，并由此上调对龙湖的股份目标价，由36.5元升至37.5元，重申评级 增持 。

目前国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为 BBB- 、 Baa3 、 BBB 此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖 AAA 评级。因此，龙湖也成为行业内的境内外全投资级民营房企。