财面儿•季报深解

近日，绿地控股发布了第三季度报告。

公告显示，前三季度，绿地营收、归母净利润均呈增长态势，资产负债率小幅走低，整体表现不错。但在其前三季度交出不错成绩的背后，绿地正承受着业绩与资金的双重压力。

销售失速

10月24日，绿地控股发布2019年第三季度报告。

前三季度，绿地营业收入达2940.21亿元，同比增长26.17%。归属于上市公司股东的净利润约为118.13亿元，同比增长32.83%。截至报告期末，绿地资产负债率为88.29%，较上年度末降低1.2个百分点。

整体看，绿地前三季度表现不错，但其房地产业务销售失速已经是不争的事实。

事实上，自第二季度开始，绿地就已经出现单季度销售额同比下滑的情况，但由于一季度的销售业绩的托底，上半年绿地销售业绩仍勉强维持同比微增。根据绿地所发布公告，第二季度，公司实现合同销售面积888万平方米，同比减少5.0%;实现合同销售金额983.04亿元，同比减少13.9%。而上半年绿地累计实现合同销售金额1677亿元，同比增长约3%。

但第三季度，绿地合同销售额和销售面积均同比大跌。第三季度绿地的销售 惨败 ，不仅将其前九月销售额、销售面积拉至同比降低一成，还进一步加重了其背负的业绩压力。

根据其所发布公告，第三季度绿地实现合同销售面积630万平方米，同比减少42.1%;实现合同销售金额668.68亿元，同比减少35.8%。前三季度，绿地实现合同销售面积2117.1万平方米，同比减少13.2%;实现合同销售金额2345.53亿元，同比减少12.1%。

而2018年三季度，绿地控股在新一轮战略规划中规定，未来三年，公司房地产确保年销售额5000亿元以上，但截至九月末其仅完成了年度销售目标的46.91%。

负面不断

销售业绩重压下，10月22日，因被曝光 强制要求员工买房 ，绿地湖南引发舆论关注。

网传消息中，绿地集团湖南事业部技术研发中心某员工称，近期该中心负责人在微信群里通知，月底前所有员工(包括试用期员工)每人必须购买一套绿地湖南的房产(住宅、公寓均可)，购房员工享有一次更名权和所有房源案场最低价的1个点的折扣。购房要求首付购房款的20%，半年内付清50%，可以找亲戚或朋友来购买。不完成者将被除名。

事件发酵后，绿地对媒体回应称，该通知确实为绿地集团湖南事业部技术研发中心负责人所发，但其曲解了公司意思。近日绿地湖南确实拿出了湖南区域以往楼盘没有卖出去的60套房源作为员工福利内部认购，但并没有强制要求员工购买，也不存在开除不购买者的情况。

公开资料显示，2018年，绿地湖南年销售额达114.2亿元，年增长率达300%，成为绿地集团当年增长速度最快的区域。也正因如此，2019年，该区域定下了200亿元的销售目标，较去年实际销售额大幅增长75.13%。但至今绿地湖南的年度目标完成度不佳，根据克而瑞发布的《2019年1-9月湖南重点房企排行榜》，前9月绿地控股在湖南地区的销售额为66.69亿元，仅完成其区域目标的33.3%，该区域四季度面临的业绩压力可见一斑。

今年以来，绿地集团负面消息不断，多涉及其房地产业务。

10月9日，杭州住保房管局在其官方微信上发布《有关部门高度关注杭州绿地商业中心3号楼销售情况》。文内表示，10月7日起，杭州绿地商业中心3号楼（推广名华家池.侨公馆）分割销售、售后包租等信息广受关注，市住保房管局即会同相关部门于10月8日起对开发企业绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司、主要代理销售公司杭州云房源软件服务有限公司等逐一进行了约谈。根据初步了解的情况，该项目销售涉及多个单位，下一步市住保房管局将会同相关职能部门和属地管理部门进一步调查，一旦发现存在违法违规行为的，将依法依规严肃处理。

据当地媒体报道，绿地华家池 侨公馆，此前推出了 31平方米68万元起，8年包租年化收益6% 三套房一本产证 等降价促销宣传信息。该项目位于杭州江干区武林商圈，销售方为杭州中盈瑞信股权投资基金管理有限公司。被约谈后绿地表示已要求杭州中盈瑞信全面停止 三钥匙 分拆户型的销售，并表示将对已预约 三钥匙 分拆户型的客户无条件退还所有意向金。

此外，近期绿地的楼盘质量也遭到业主质疑。9月18日，一段绿地武汉国际理想城女业主哭诉的视频在网络上广为流传。视频中，该业主指出楼盘精装房存在地板鼓起、墙面受潮等问题，后据该楼盘其他业主反应，该项目精装房还存在卫生间门被马桶卡住、水龙头摇晃、电线外露、瓷砖空鼓、地板不平等情况。

梳理发现，今年以来，绿地位于天津、武汉、合肥、郑州等多地的项目都曾被媒体曝出存在业主维权情况。维权事由主要包括实际交房情况与样板房或宣传户型不符、工程质量问题等。

在上海中原地产分析师卢文曦看来，引发维权的较直接原因为交付时产品与业主预期落差较大，近几年，消费者对房屋的质量要求有所提高，同时房企利润微薄倒逼精装修交付楼盘增加，都无形中提高了楼盘的交付标准， 装修牵涉到很多个性化的东西，房企很难做到面面俱到，业主审美也很难量化。同时部分开发商的精装修楼盘确实存在质量上的问题。如果是毛坯房交付，房子本身可能问题不大，但做精装修楼盘出现问题的概率会提高，另一方面绿地近几年处在高速扩张期，而此时若管理管控稍微差一点，就容易出现问题。

而优淘城总裁薛建雄认为，行业中房屋质量问题其实一直存在，但是处于房价下行期会加大维权事件产生的概率。

多元化阵痛

在房地产业务销售承压、负面缠身的同时，2019年以来，绿地明显加快了对科创产业的布局。

10月20日，绿地南昌VR科创城奠基，该项目位于南昌市红谷滩新区，将结合人工智能、5G、云计算、大数据打造智能产业网络，构筑虚拟现实产业未来发展的产业核心，项目一期签约企业包括华为、阿里巴巴。

9月17日，绿地发布公告称，以交易对价为23.49亿元，完成收购上海吉盛伟邦家具村50%股权，收购完成后，绿地持有上海吉盛伟邦家具村全部股份。而该家居村将被改造为调整为人工智能创新中心 市西科技园 ，包括办公楼、酒店公寓、配套商业和邻里中心等业态。

今年6月，绿地控股相继投资四家科创企业，包括人工智能领域企业城云国际和杭州涂鸦信息技术有限公司、4G/5G微基站企业北京佰才邦技术有限公司、视觉识别企业厦门瑞为信息技术有限公司。

对此卢文曦认为，目前绿地布局科创产业，更多的是从产业地产和做孵化器的角度出发，是在做一种新的尝试，对绿地来说，在尝试的过程中，需要牵涉其部分精力，必然存在阵痛期。科创产业是其多元化布局的一小部分，绿地高调布局多元化，或为基于对此后房地产市场信心不强，所做出的布局调整。

同时，卢文曦进一步表示，绿地多元化布局存在周期性，且形成利润的周期较长，但对企业来说，比起单纯做房地产，布局多元化产业走的是长期经营化的道路。由于目前绿地多元化产业为多轮驱动的布局，规模较大，短期内对其带来的资金压力也比较大。

正如卢文曦所说，虽然前三季度绿地杠杆率有所下降，但截至三季度末。绿地的高负债问题依然存在，其负债率与净负债率仍处于行业高位。根据中银国际证券发布研报，2019年前三季度绿地净负债率为173.0%，同比下降18.9个百分点。

同期，绿地经营活动产生的现金流量净额约为91.27亿元，同比大幅下降70.53%，投资活动产生的现金流量净额虽同比增长14.85%，但仍为负值，具体为-135.71亿元；而期内筹资活动产生的现金流量净额同比大幅增长111.89%至23.4亿元。

文/丁爽（责编：高雅）