养老产业仍是“少年”

更广范围、更深层次发展来看，养老产业仍处于“少年时期”：虽前景看好，但当下面临诸多痛点待解的困局。

老龄化加速是一个不断逼近的现实。

根据国家统计局以及各地统计局公布的2018年统计公报，2018年末，全国65岁及以上人口增加827万人，达到了16658万人，比重上升0.5个百分点。

据《国家人口发展规划（2016-2030年）》统计，预计到2030年，中国60岁以上人口将达到3.6亿，占到人口总数的四分之一。人口老龄化程度将持续加深。

随着养老人口的增长，养老产业逐渐成为被关注的焦点，高举 多元化 大旗的一众房企纷纷入局。但从更广范围、更深层次发展来看，养老产业仍处于 少年时期 ：虽前景看好，但当下面临诸多痛点待解的困局。

抢滩养老市场

养老是一个社会性话题，能够直击社会痛点的问题总是能够轻而易举地成为被关注的焦点。中国社科院预计，2030年中国养老产业市场可达13万亿元。养老市场俨然成为了 下一个风口 。

面对这片蓝海，不少房企着手布局相关项目。10月28日，合景泰富以底价3.45亿元竞得广州增城区荔湖街罗岗村一宗商地，楼面价8110元/平方米。

此地块对竞买人要求颇高。其中包括，竞买人在取得项目土地并办理不动产权证书之日起30日内在增城区设立健康总部，作为项目运营主体且20年内不得迁出；竞买人须承诺项目建成后引进至少6家涉及康养服务、医药研发等领域的国内外研发和创新企业的运营或结算中心；孵化至少7个大健康相关产业的技术或项目；引入至少一个养生和一个健康服务机构；引进至少5位康养服务和医药研发相关领域的专家和不少于60位的专业人才。

对此，财经评论员严跃进认为，在相对苛刻的条件下仍拿地说明企业对于健康总部、养老产业等产业前景的看好，比较迎合老龄化的需求。

实际上，看中养老前景的房企不只合景泰富一家。公开资料显示，万科已建立起三条养老产业产品线；龙湖集团成立的养老事业部，成为公司最重要的创新业务之一；朗诗绿色集团旗下在多个城市上线了养老服务平台；越秀地产附属公司广州海樾荟与广州越展就发展越秀集团的养老业务订立了为期12年的租赁物业协议。

据新京报公布数据显示，截至2019年9月1日，在37家布局养老产业A股上市公司中，房地产企业有9家。包括万科、上实发展、世联行、云南城投、海航投资、凤凰股份、金地集团、保利地产和泰禾集团。

而早在2017年，亿翰智库公布的数据便显示，全国有80多家地产企业开始涉足养老，百强企业中有23家列席其中。

在中健联盟秘书长蒋洪卫看来，房地产行业处于转型阶段，传统地产集中度越来越高，寡头趋势愈加明显，中小型房企越来越难以生存，转型就成了必然。而在当前形势下，未来养老会是一个巨大的市场，转型养老地产，或向养老方面发展，是一个可行的方向。

蒋洪卫表示，随着我国老龄化的日益深入，人民生活水平的提高，对高品质的养老服务需求也会越来越大，房企进入养老行业，也是对这种市场前景有看好。但多年以来，房地产行业都是一个赚快钱的行业，除了部分房企会有物业服务以外，像养老这样需要精细化服务的行业，如何满足老年人多样化的需求，对房企来说是一个巨大的挑战。目前总体来说，房企进入养老行业的不少，成功的确实并不多，还需要有一个转型的过程。

养老痛点何解？

正如蒋洪卫所言，尽管众多房企纷纷进入养老领域，但对比其他进行得如火如荼的业务板块，养老地产似乎是房企战略上的宠儿，行动上的矮子，始终让人有种雷声大雨点小的观感。

这和养老地产行业尴尬的现实不无关系。从市场供应端来看，行业痛点明显而直接 能盈利的企业少之又少。

以高调进入养老业务的万科为例。2017年3月，万科业绩会上郁亮曾公开表示， 目前万科在全国的养老项目都没赚钱。 自2018年开始，万科养老业务的详细内容，已经在年报中消失不见。

蒋洪卫称，养老地产存在盈利模式不清晰、成本较高、资本回收周期长等问题是行业内很多人的看法。这主要是因为，目前养老行业能赚到钱的企业确实不多，但已经有越来越多进入养老行业的企业找到了自己的发展方向，一般找到方向的养老企业会逐渐低调，开始埋头做事，以抢占更多的市场，所以给人感觉缺乏清晰的盈利模式。

蒋洪卫表示，就养老地产而言，可选的方式也不少，哪怕是以传统的养老地产开发模式+养老服务，其实也是一种新的商业模式，只是养老地产企业很难静下心来打造与地产项目配套的养老服务体系，所以才会感觉没有清晰的盈利模式。

而市场另一端的消费者同样面临着困局。目前，我国的养老产业分为居家养老、社区养老和机构养老三种养老模式。受传统文化影响，我国老年人口更青睐于在家中接受子女或亲友的照顾，居家养老仍是主流。

但这或许只是引子之一，更为重要的还有养老资源与市场需求的不匹配。据克而瑞数据，截止2019年6月30日，全国的养老院总数为30664间。其中，仅能满足日常基本生活需求的千元以下养老院占比72.58%。

然而，随着五六十年代的群体步入老年行列，他们的观念以及能力已经发生改变。除了健康照料外，他们更需要心理上的持续关注。这导致养老院面临着一种尴尬的境地：低端养老难以满足老年人的心理关怀需求，从而得不到认可。

对房企而言，如何准确打造匹配老年人需求的健康服务体系，进而实现供需两端的双赢，仍是一条漫长的道路。

未来如何破局？

那么，未来老龄产业应该如何发展？资深地产专家薛建雄认为应该转化为 用低成本的物业做养老。

薛建雄直言， 现在，房企做养老沿袭了做住宅的做法，习惯性把摊子铺的很大，这很容易消化不良。而且用自持物业做养老，收入都不够还物业融资的利息。

如今，不少地区和企业开始试水公建民营发展模式，从而降低投入成本。其中，北京市房山区随园养老中心则是一次 政企合作 的尝试。该中心由政府提供养老场地并出资建设，交付北京万科运营，25%的床位用来发挥兜底保障作用，由政府部门决定入住群体及价格。

万科在此项目上投入资金进行二次装修改造，但并不拥有项目所有权，只有经营权。由于没有前期投资建设的高投入，养老中心运营成本得以大幅降低，销售者承担的费用也相对较低。

中国老年学和老年医学学会会长刘维林认为，在降低养老中心成本的同时，如何抓住老年人的心理显得同样重要。 随着出生于上世纪五六十年代生育高峰期的群体逐渐步入老年行列，这批新老年人群从观念到能力已经出现了较大变化。

他们的物质需求也许会随年龄增长而减弱，但对于陪伴、精神、心理关怀的需求，正在反向递增。如何将老人 感觉自己没用 的消极养老观念过渡至个人主动 充电、颐养身心 积极养老状态，显得尤为重要。

基于此，已有不少企业尝试推出积分消费的概念。例如，万科创立了 幸福银行 ，保利发展提出了 时间银行 的概念，旨在开展攒物换币等活动，提升老年人参与度，从而让老人在社会交流中实现自我价值。

起步时间不久的养老产业就像一个成长中的少年，挑战与机遇、矛盾与问题总是重叠出现。就像最近大火的 少年的你 一样，疼痛的、暖心的生活交替而来，但未来的模样终究无法预料。

文/王亚静（责编：高雅）