孔鹏：目前开发商制造业属性强，差异化困难加剧

讯  11月19日，由新地产财经主办，财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。会上，围绕着 地产存量时代下的 产品 再认知 的主题，清华大学可持续住区研究中心主任孔鹏阐述了自己的观点。

孔鹏认为，目前我国开发商制造业属性已经非常强，作为整合资源的一方，其整合能力基本趋同。由于处于微笑曲线中间位置，开发商产生价值和差异的能力很差，谁能在这个环节上比别人周转快、成本低，质量好，已经是非常困难的事。

孔鹏指出，目前整个房地产行业的收费方式是有问题的，建成销售端收费太重，运营端收费太轻。这导致行业没有办法产生节制的目标和有意义的增长。

对于开发商面临的挑战，孔鹏表示，开发商来做一件事情会把这件事局限在其开发规模内，因为开发商的输出会让别人觉得不怀好意，采购因此会很麻烦。而由于国内开发量分散，即便是碧桂园这样的大型开发商也无能为力。某种意义来说，这就是很大的挑战。

以下为孔鹏发言实录：

CSC成立全称叫清华旭辉可持续研究中心，那时候我有一个基本认知就是开发商做到现在这个情况，其实制造业属性已经非常强了，基本上一块差不多的地、差不多的价格给哪个品牌开发商做其实都差不多。开发商就是整合资源，通过人的流转、供应链的一致，整合社会上的平均设计水平、平均以上的供应链水平，所有品牌开发商整合能力基本趋同。如果我们看到微笑曲线的话，开发商干的是中间，产生价值和差异的能力很差，谁能在这个环节上比别人周转再快，成本再低，质量再好一点，这是蛮难的。你做微笑曲线的两端。一边产品差异性，一边好的品牌。这个行业到最后，万科的房子和龙湖的房子有什么差异性？很小。最后也没有形成什么好的品牌。

整个收费方式是有问题的，建成销售端收费太重，运营端收费太轻，买房卖房大家都很在乎，不太在乎说买了当代的房子和买了旭辉的房子水电费有多大差距。但是房子就算按照70年考虑，建成只是开始，建成花的资源，和70年花的资源都折成钱，哪个更多？一定不是现在的比例。收费就是问题，我们对于资源能源运维收费太低了，我们的收费方式太粗暴了，采暖费一平方米30块钱，我交了30块钱，暖气热就开窗，不想怎么节约的。这个行业里这些东西太多，这个前提下开发商怎么做，某种意义上我特别同意张鹏总说的，当代在走自己的路，我坚持在做有差异性的产品，就是我的绿色科技，去做热泵，输出我的价值观，当代也是在完整输出它的绿色科技和运维的价值观，即便暂时得不到市场的褒奖。这就是节制的目标和有意义的增长，我们要辩证地看待规模的增长。

所有大闭环下，在我看来开发已经是很难干的事了，所以你要走就是往这两端走，还要寄希望于政策和市场的调整。这没有什么结论，因为这个问题太难了。

第二个问题，借用田海成总的话，审美是不可逆的，我们这条路也是不可逆的，既然从开发商走出来，那么开发商来做一个事情和专业机构做一个事情的差距是什么？开发商来做的事情你会把这件事局限在你的开发规模内，因为你输出，别人会觉得不怀好意，你采购就会很麻烦，只有特别大规模的开发商，但是再大，中国开发量这么分散，即便是碧桂园又怎样？你把所有房子都装上某种产品，又能怎样？某种意义来说，这就是很大的挑战。