张鹏:房地产行业已从跑马圈地发展到精耕细作阶段

2019-11-20 12:22已围观

这种好房子定义有几个:质量应该是地产的自尊心和生命线。绿色健康是核心。数字互联是趋势。最后是一群幸福的人。

讯  11月19日,由新地产财经主办,财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。会上,围绕着 地产存量时代下的产品再认知 的主题,当代置业执行董事兼总裁张鹏阐述了自己的观点。

对于未来的房产发展趋势,张鹏认为,现在既有的600亿平方米建筑存量全是高耗能建筑,真正节能、数字化、人工智能和深度学习的房子很少,这个市场的容量还根本没有被挖掘,仍旧非常初级。所以把地产投资运营作主业的企业,要坚持再做这个市场15年。

张鹏表示, 对于我们这个企业来讲,不把规模作为唯一的诉求, 其称,房地产企业以前是唯规模论,现在的行业趋势是聚集分化的,并由头部企业主导。 有人讲未来就剩30家、50家房企,我想以后就两类房产企业:一类规模足够大;一类 深淘滩 的企业,即把某一类特点基因变成商业模式的企业。

张鹏指出,地产行业已经从单纯跑马圈地发展到了精耕细作的阶段。地产企业整体的净利润在不断下降,做 深淘滩 的公司现在要开始思考第一增长曲线之外的第二增长曲线,把第二增长曲线形成可持续的盈利模式。过去以空间规划为主业,现在要回归到产品上,以研究产品连接平台,做好服务。

对于 好房子 的定义,张鹏则表示, 我们一直在试图寻找能源、环境、人的舒适度三者和谐共处的建筑模型和建筑实践。 这种好房子定义有以下几个:质量是地产企业的自尊心和生命线。绿色健康是核心。数字互联是趋势。最后是一群幸福的人。

 

  以下为张鹏发言实录:

张文豪:下面进行 地产存量时代产品的再认知 的对话环节,涉及到房企和行业可持续发展的话题。当代在产品可持续发展上做了很多思考和实践,您跟我们聊聊公司怎么和新的愿景结合做工作?

张鹏:当代还是非常明确,我们就是以房地产开发为主业,而且要把增量逐步地做起来,因为我们确实非常清楚中国的房地产城镇化,离真正的70%或者75%,每年一个点还有十几亿平方米,还有十几万亿,就增量市场扔掉,那你就彻底转型了,就别干地产,干点服务商、运营商就行了。

第二个特点,既有建筑存量现在有的600亿平米全是高耗能建筑,这是孔鹏总未来要挖掘非常大的市场。真正节能的,更别说数字化的人工智能深度学习的房子,这个市场的容量还根本就没有被挖掘,还非常非常初级。所以市场,尤其是地产投资运营为主业的,再有15年还是要坚持做。但是对于我们这个企业来讲,不把这个规模作为唯一的诉求,以前唯规模论,现在不敢提了,实际聚集、分化、头部,有人讲未来就剩30家、50家,我想以后两类:一类规模足够大;一类深淘滩的企业,某一类特点基因变成商业模式,当代就是这样的公司。

我们20年干了一件事跟新地产挺像,新地产现在有几个围绕地产的媒体,坚持比选择重要。我们就做绿色科技,不止东直门当代MOMA,包括刚需房,3000块钱、4000块钱的我们也冬天供暖。围绕绿色科技,就把科技价值链深淘滩。我们自己定义的,一个是硬科技,硬科技就是所有跟房子建造过程相关的,温度、湿度、外维护、天棚、绿色材料布品、物业运营;一类是跟孔鹏总很相像,但是技术路线不一样,让房子有思考、有大脑、数字化,把数字化作为企业战略目标,但是也是手段方法。因为开发商手里真的不是最多的是钱和地,钱和地都是别人的,只有客户是自己的,只有房子是自己的,是一群人,是场域。所以要在端侧把数字的模型建起来,在社区侧、网侧,把我们的连接做起来。连接就是传感器,连接就是所有的技术手段,包括最近非常火的区块链。在城市级就是云侧,应用变现商业模式。

我们认为未来的城市建设也好,社区建设也好,建筑建设也好,实际是用一个数字互联的数据重新重构与导入的地产开发的过程,这句话有点拗口,但是真正解读它的时候就是全新的和地产相互融合的数字孪生的商业模式。

张文豪:李文杰总说了15万亿,这个绝对量是不少的,2020年还要再下2%,历史上没有见过连续两年规模的微降,作为规模开发商,张总对这个局面有什么感想?不要说量下降了,哪怕固化了,现在大家都说有马太效应,解决办法之一仿佛只有大鱼吃小鱼了。张总是做非常大差异化产品的企业,这样的企业有没有可能脱敏马太效应,愿意做大就做大,不想做大的时候凭我的战略模式能很好生存下来。

张鹏:房地产真的是一场江湖,江的特点是波澜壮阔、咆哮向前,湖是静水深流。这在以地产为主业和延伸的上下游中体现的淋漓尽致,地产商面临要解决的问题实在太多了,主宰不了的事情不用管,你就把自己的事情做好。听经济学家讲,听那个讲,每天心神不宁,就没有办法铆住你的竞争力越做越深。我认为外界爱什么样什么样,你就把自己产品做好,这也是所有我看到有追求、有目标、有愿景的开发商大概相同的现在采用的手段。

我们认为地产确实已经从单纯跑马圈地走到绣花针精耕细作上。

还有一点,拿地也好,除了资金成本,企业大小、信用等级不一样,万科也好、碧桂园也好、当代也好,我们的操盘能力不会相差正负5%。规模大的公司就追求规模,把现金弄回来,别出事儿。深淘滩的公司除了利润之外,现在要开始思考第一曲线之外的第二增长曲线,就是把过去以空间规划为主业,回归到产品上,以研究产品就开始连接平台,再做好服务。我们最近修订了自己的定位,叫科技建筑绿色住区和城市项目,我们给城市里贡献的社区也好,建筑也好,参与城市建设也好,是有形的美和无形的美,有形的是一切硬科技,比如清洁能源。但是还有一件事情,地产从过去厚利已经转到薄利上了,所有年报我仔细看了,真正的净利润,除了评估增值、固定资产再评估等等的,开发的净利润9左右就非常高了,再往下也没有比地产更好的行业,永远都是辩证看,没有比地产更好的行业。

但是净利润在不断下降,得找到第二增长曲线。这就是今天前几位一直在在谈的,精神的场域、社群,但得把丁武总讲的东西都变现成商业模式,而不能简简单单当一个情怀做。在这样大的前提下,规模保持适度,负债保持适度,别动不动180,保持75左右,净负债、回款、利润相对平衡,第二增长曲线形成可持续的盈利模式,而不仅仅是资本驱动,而是实业思维。它是系统性的优势,系统性的差异化优势,而不是单领域,某个角度随时就可以被资本市场吞没的状态。

张文豪:你怎么定义好房子?

张鹏:我们一直在试图寻找能源、环境、人的舒适度三者能够和谐的建筑模型和建筑实践。这种好房子定义有几个:质量应该是地产的自尊心和生命线。绿色健康是核心。数字互联是趋势。最后是一群幸福的人。

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