限竞房“割肉”回血 房企去化、利润难平衡

北京限竞房市场上，因众知名开发商聚集，区域内供应量庞大，青龙湖一直吸引着外界的目光。而房山青龙湖板块内，面对有限的需求，由龙湖操盘的熙湖悦著、首开操盘的熙悦观湖、金地的大湖风华等项目纷纷开展花式促销，打响了一场去化争夺战。

在此背后，北京限竞房项目去化难问题，导致了限竞房降价潮的到来。面对难以平衡的利润和去化，房企被迫选择 割肉 回血。

青龙湖板块花式促销

地理位置偏僻，周边配套不足，叠加多项目位置、主力户型、开盘时间连环 撞车 影响，房山青龙湖板块内诸项目面临着巨大的去化压力。

压力之下，区域内项目普遍开启了降价模式。据了解，分别由龙湖、首开、金地操盘的熙湖悦著、熙悦观湖、大湖风华项目，对外报价均已远低于项目开盘前报价。

目前，大湖风华89㎡三室两厅精装户型均价为294.7万元，而项目开盘前，该楼盘销售人员对同户型报出了330-350万元之间的销售总价；熙湖悦著项目销售人员介绍，该项目83平米的精装修三居室报价为289万元，但项目开盘前，毛坯交房的同户型报价为总价290万元。

首开熙悦观湖项目推出了30余套特价房源，89㎡的三室两厅两卫精装户型价格在268-270.8万元之间，而据销售人员介绍，特价房源较普通房源便宜15-20万元左右，开盘前，该项目同户型报价为300万-320万元，当前普通房源的报价较之总价至少降价十万元。

除报价较开盘初期大幅降低之外，上述项目的销售人员均提出其他优惠形式吸引购房者，金地大湖风华销售人员介绍，项目存在部分特价房源，较目前所报出均价仍存下降空间；熙湖悦著项目在借势双十一，推出部分折扣力度较大的优惠房源同时，也为客户设置了首付分期的优惠政策；而首开熙悦观湖销售人员表示，虽除优惠房源外，其他房源暂无折扣，但客户在后续购买车位时，可享受五折优惠。

牺牲利润换业绩成常态

青龙湖区域内项目大幅降价，其实只是北京限竞房市场的一个缩影。目前，北京市场上，限竞房产品的去化表现难言乐观，降价促销情况也较为普遍。

中原地产研究中心统计数据显示，从2018年6月10日起截至2019年11月26日，北京合计入市限竞房项目达71个，合计114期，供应住宅套数达53919套，而网签数据合计23146套，按照成交套数计算网签完成率仅42.9%。

在中原地产首席分析师张大伟看来，目前限竞房市场分化非常严重， 少数位置优秀的项目签约相对活跃，但市场出现了明显的二八现象，20%的项目占据超过80%的销售。整体看，非优质限竞房去化难度越来越大。虽然网签数据存在滞后，但因为网签审核购房资格等时间缩短，真实销售与网签数据差距正在缩小。 张大伟进一步表示，目前北京入市的限竞房项目已经普遍性降价10%左右。

郭毅认为，市场端供大于求是导致当前限竞房去化问题的主要原因， 2017年-2021年，北京制定了五年供应150万套商品住宅的供地计划，平均每年供应量达30万套，为完成供地计划，近几年，土储部门加大了北京市场的土地供应，同时，为了抑制房价上涨，在供地时限定了地块未来商品住宅的销售价格和产品类型，这就造成了三个结果，北京市场的供应量过于庞大，供应区域的集中度非常高，市场上产品同质化非常严重。同时，同环线位置的限竞房产品，总价基本相当，于是，在这种情况下，购房者可选择的余地变多了，也加重了市场的观望情绪。

在打造限竞房产品的过程中，土地出让时对限竞房的产品类型和销售价格存在限制，而拿地价格、财务成本、营销成本等综合硬成本，共同构成了开发商成本的下限，成本的下限和房价的上限之间存在的利润空间被挤压，使房企在产品打造过程中发挥受限，只能在价格上做减法吸引目标人群的注意。

虽然往年根据房企自身经营节奏，也常有个别项目降价促销的情况发生，但今年北京限竞房市场的降价行为，较往年存在较大差异。在郭毅看来，今年限竞房产品普遍去化表现不佳，房企在无奈之下被迫在利润和业绩之间作出选择， 往年房企的降价行为，通常情况下不会 伤筋动骨 ，企业仅收窄了利润空间，但今年很多房企的降价行为，其实已经触及其成本底线，许多项目基本不存在利润空间，甚至仅能换回业绩。

以金地大湖风华项目为例，该项目地块出让公告中规定，该宗地中商品住房销售均价不超过37245元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过39107元/平方米（含全装修费用）。而金地摘得该地块的总价为17.5亿元，楼面价达22857.89元/平方米。为与同区域项目竞争，金地该项目选择精装修交付，项目利润本就有限，降价后，89平方米户型产品均价仅3.31万元/平方米，远低于限价，实在难言利润空间。

同时，郭毅认为，限竞房特殊的产品性质，导致其出售价格被限定，并无上涨空间，这也进一步导致房企在面临限竞房产品去化表现不佳之时，难以选择不降价。 企业可以选择短期扛住价格，但产品滞销过程中，房企仍在支出各方面成本，很可能长期看也无法保住利润，所以对于限竞房产品来说，很多企业面临这样的选择时，可能更加优先选择降价，加速去化，毕竟实现去化之后，起码能保住一个相对漂亮的业绩报表。

北京土地市场现变局

2016年起，限竞房地块逐渐在北京土地市场上占据主流，2018年，限竞房地块供应达到一个小高峰，诸葛找房统计数据显示，2018年成交的52宗住宅地块中，限竞房成交40宗，共有产权住房成交10宗，另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

在限竞房产品去化、利润表现不佳的情况下，房企拿地动力不足，据诸葛找房统计，2018年北京土地流拍现象明显增多，流拍率达10%，创2012年以来最高水平。

2019年相关部门对供地结构做出了一些调整，截至目前，年内北京市场挂牌出让了超过10宗不限价宅地，非限竞房地块供应量较去年大大增加，前三季度经营性用地成交情况明显好于去年，但地块溢价率表现不佳，房企参与土拍积极性仍未被调动。中原地产统计数据显示，截止9月底，今年北京经营性用地成交43宗，成交面积517万㎡ ，同比上涨15%，成交楼面价为2.35万元/㎡，溢价率为11%，创近五年新低。

与往年相比，今年北京拿地的主力仍为国企，联合体拿地依然是房企首选拿地方式，但出现在北京土地市场上的身影正悄然发生变化。

在北京土地市场沉寂已久的恒基兆业，先后于5月，9月竞得两宗孙河不限价宅地，其中北京朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块，为恒基兆业以总价30.2亿元独自竞得，溢价率为23.3%；西甸村、孙河村2902-88号由天恒、恒基兆业联合体竞得，成交价为24.25亿元，溢价率1.5%。

在六月的北京亦庄土拍中，两宗位于亦庄的宅地一宗花落雅居乐，一宗由港中旅拿下，两家房企均为首次在京摘得宅地。

在郭毅看来，今年北京土地市场上，在京拿地企业变化明显， 很多去年在北京积极拿地的房企，今年的拿地规模有所收缩，而今年表现较为积极的房企，更多不是从项目利润角度出发，也包含多年未在京拿地企业急需补充在京土储，或外来房企需在京打造品牌效应的情况，从某种意义上来讲，今年拿地主力实际上已经不是所谓北京主流房企了。

 文/丁爽 （责编：高雅）