长租公寓大变局

从行业风口到回归理性， 长租公寓仅仅是中国租赁市场的一角。如何体面地告别野蛮生长，是房屋租赁市场发展道路上面临的重要命题。

11月28日，万科董事长郁亮谈及长租公寓时表示， 长租公寓目前经营很难， 他甚至指出， 这项业务能保证稳定的收益就已经很不错了，赚不了大钱。 不过他仍然称， 好在万科有钱，不会爆雷。

对应近期长租公寓的动态，郁亮的话不难理解。11月24日，河南悦如资产管理公司称其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，无力维持正常经营，这已经是11月内爆出问题的第6家长租公寓。不久前，杭州中择房产代理有限公司被曝资金链断裂，正常运营难以为继，甚至向房东打出2000万元欠条。

从行业风口到回归理性， 长租公寓仅仅是中国租赁市场的一角。如何体面地告别野蛮生长，是房屋租赁市场发展道路上面临的重要命题。

野蛮生长：从行业风口到相继消亡

长租公寓的爆发式增长始于3年前。

2016年5月，国务院常务会议提出 租购并举 ，加快发展专业化租赁市场。随后两年， 房住不炒 及 租购并举 一再被提及。与此同时，各地陆续出台人才引进计划推进落户优惠政策，也促进了大城市人口流入和当地房屋租赁市场的发展，长租公寓成为行业新风口。

不久前爆雷的河南悦如公寓即为 风口 上的典型案例，官网显示，其于2015年7月成立，直至2016年12月才获得一线投资机构首轮风投。此后，悦如公寓取得快速发展，2017年10月，分散式房源已突破已2万间，集中式公寓运营10栋。

与此同时，在房地产增量放缓，房企探寻多元化发展的背景下，长租公寓被视为存量改造的重要方向之一。2018开始，房地产企业纷纷在一线和强一线城市布局长租公寓，成为房企进军长租公寓领域的鼎盛之年，布局数量高达11家。

除了万科、龙湖、碧桂园、远洋等大型房企跑步进场外，长租公寓品牌也颇受资本市场青睐。据贝壳研究院数据显示，包括已于11月5日登陆纳斯达克的青客公寓在内，2019年内已有10家企业分别获得共计239亿元融资总额。

然而在信贷收紧的大背景下，长租公寓行业遭遇大调整，一些长租公寓品牌频繁遭遇资金链危机。悦如公寓 到2024年，实现管理不动产100万套，管理面积1亿平米，资产价值2万亿，服务悦客1000万人 的计划被搁浅， 成为全国规模最大的公寓、不动产资管平台和租房O2O平台 的发展目标也止步于2019年底。

除悦如公寓外，据不完全统计，今年以来，全国至少有20余家长租公寓公司爆雷。贝壳研究院数据显示，截至目前，全国公寓门店关店率达到3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

回归理性：盈利模式洗牌 寡头之争 渐显

事实上，长租公寓前期需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造，后期也需要持续地运营以及维护的投入。而与巨大投入形成反差的是，长租公寓是一个薄利的行业，行业净利润率不足5%，投资回收期通常要在8年以上。高投入缓回报的经营模式导致长租公寓担负的风险较高，资金错配、利用租金贷和沉淀资金大肆发展规模等做法也埋下一定的风险隐患。

11月5日，长租公寓服务商青客公寓宣布在纳斯达克全球市场挂牌交易，将长租公寓的财务数据摆至台前。招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓净亏损额为3.73亿元。其在2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元。截至2019年上半年，青客公寓成立7年来累计亏损额为20.286亿元。

而对涉足长租公寓的房企而言，日子也并不好过。以万科泊寓为例，尽管其在开业规模上遥遥领先，开业6个月以上的平均出租率为91%，但可以预见的是，万科的租金收入状况仍难言乐观。 能保证稳定的收益就已经很不错了 以及 赚不了大钱 是郁亮内心的真实写照。

然而从一轮又一轮的爆雷来看，像万科一样 有钱 的企业毕竟有限，尤其在拖累主营业务的情况下，长租公寓业务成为房企 弃子 。以朗诗寓为例，其在成立之初曾被集团作为核心事业之一，一直在走快速扩张的道路。然而，就在业务进行不到三年的时间内，朗诗就于今年5月宣布将长租公寓业务剥离。业务剥离最直接的原因是持续亏损，数据显示，自2017年底运营开始和随后的2018年，朗诗寓分别亏损0.44亿元和1.9亿元。

除朗诗以外，远洋集团也从今年开始淡化其 3-5年储备量将达到10万间规模 的计划，并多次被传出将剥离长租公寓业务的消息。目前来看，盈利模式未解促进的行业洗牌中，长租公寓市场 群雄并起 的阶段几近结束，正进入集中度提升的 寡头之争 。与2018年的热闹不同，2019年已至年末，目前为止只有世茂地产开始谋求长租公寓的业务布局。

房屋租赁：市场红利尽显  行业规范起步探索

尽管盈利模式未解，中国房屋租赁市场的红利却是真实存在的，且并没有衰减之势，根据经济学规律，作为购房替代品的长期租赁在商品房价格不出现明显下降的情况下，将会迎来可观的市场。

2018年中国租赁人口达2.1亿，据艾媒咨询预测，此规模在2022年将达到2.4亿人。而当前中国住房租赁市场的主要矛盾为结构性失衡，而非总量缺口，在此情况下，长租公寓是解决结构性失衡的重要抓手。尤其随着各大城市落户政策的宽松，人才的涌入加剧了市场对住房租赁的需求，在此情况下，规范行业发展、明确监管要求迫在眉睫。

以杭州市场为例，宽松创新环境和人才政策吸引了大量人才赴杭就业，也带来了长租市场的繁荣。为尽快抢占市场，部分中小品牌片面追求规模的扩张，带来不小的发展隐患。

2018年8月，杭州鼎家公寓拉开了长租公寓爆雷的大幕，成为全国首个宣布资金链断裂的长租公寓。进入2019年，杭州喔客、安闲居、德寓、东俊、国畅、素锦房产、中择房产等7家长租公寓品牌相继陷入资金链断裂境地。

与此同时，杭州市也陆续出台文件规范市场。11月26日，杭州市出台相关文件要求从事住房租赁的企业，设立并备案唯一的租赁资金专用存款账户，实现资金动态监管。此外，文件还要求，托管式住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，以便在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。

资金管控堪称一道 防火墙 ，有助于保障承租人、出租人等各方利益。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，本次抓住新租赁模式下的矛盾点进行突破，有助于租赁业务的健康发展。

不仅杭州，11月以来，厦门、天津、上海、安徽、吉林、武汉等18个省市对当地住房租赁市场进行全面 体检 ，严查租金贷合同套嵌、 高进低出 、挪用租金、虚假房源等问题，严厉打击扰乱房地产市场行为。

与此同时，各地政府也就租赁安居问题积极寻求解决办法。近日广州就拟出新政利用集体土地建出租房，补贴最高达800元平方米。此外，值得注意的是，北京集体土地建设租赁住房的过程中，万科等企业成为重要参与者。

10月底北京最早一批由房企建设、运营的集体土地建设租赁住房的项目开始预租，预计明年入市。与过去 转化 为保障房的模式不同，即将上市的集体土地租赁房已委托给万科泊寓运营，在市场上公开配租，一些项目还首次被打造为青年公寓。

房企参与集体土地建设租赁住房的开发与运营仅是开端。在宏大租赁市场中，企业与政府如何积极承担各自责任并发挥作用，以推动租赁市场的健康发展，仍有待进一步探索。

文/白志敏（责编：高雅）