“网红”优客工场上市背后 “二房东”模式存隐忧

近来，曾备受市场追捧的共享概念被戳破泡沫，共享办公也不例外。三个月前，共享办公始祖WeWork上市折戟，将整个共享办公行业带入低潮。而美国时间12月11日，中国最大的共享办公空间运营商优客工场却向美国证监会（SEC）递交了招股申请书，拟登录纽交所，并暂定募资规模为1亿美元。

最新进展是，道琼斯援引知情人士报道，优客工场最早可能在1月份举行首次公开发行。优客工场为何选择在这个时间点进行IPO？ 其背后面临着何种困局？WeWork没讲好的故事，优客工场如何让资本市场买单？

流量 网红 的资本上市路

优客工场诞生于中国联合办公行业的元年。彼时，在创业潮背景下新增的市场主体不断增长，与一线城市写字楼高租金之间的差距形成了巨大的市场，而脱胎于美国 WeWork 的共享办公模式正可以解决这一问题。由此，各种共享办公学徒如雨后春笋般出现，优客工场即其中最为 出名 的企业之一。

优客工场的光环源于其创始人毛大庆，从凯德置地的环渤海区域总经理到为万科打下北京市场的职业经理人，毛大庆在创办优客工场之前的职业履历堪称 华丽 。因此自成立起，优客工场就像一个自带流量的 网红 ，格外受人关注。

成立四年间， 自带光环 的优客工场一路受到资本加持。天眼查数据显示，在2015年至今，优客工场完成了20轮融资，其中包括D轮股权融资以及多轮战略融资。就在2019年，优客工场分别于4月与7月先后获得了龙熙房地产、洪泰资本控股的两轮战略融资与股权融资，其中洪泰资本融资金额未披露，龙熙房地产融资金额则超2亿元。

资本的加持助力优客工场一路高歌猛进，其也成为行业并购潮中的 大鱼 。优客工场先后合并洪泰创新空间、无界空间、方糖小镇等在内的多家 竞争对手 ，得到了快速扩张。资料显示，2017年优客工场门店数量仅为94个，2018年就达到了191个，新开门店97个。不过其2019年开店速度明显放缓，截至今年9月，其门店数量为197个，新增6个。

据招股书披露的数据显示，三年间，优客工场的规模也获得了快速增长。2017年净收入1.67亿元，2018年为4.49亿元，同比增长168%；2019年前三季度净收入8.75亿元，同比增长210%。

不过值得注意的是，在规模快速增长的同时，优客工场的亏损也在持续扩大。招股书显示，2017年其全年净亏损3.73亿元，2018年亏损4.45亿元，亏损扩大19%。而到了2019年，其前三个月的亏损幅度扩大到111%，由去年的2.71亿元增长到5.73亿元。

此外，优客工场在2017年、2018年、2019年前三季度，通过筹资活动产生的现金流分别为4.98亿元、1.90亿元、9553万元。同期经营活动产生的现金流则为-1.52亿元、-5207万元和-2.32亿元。照此计算，优客工场账面上的现金流大约半年就会烧完。

当前共享办公正进入到新的发展阶段。 财经评论员严跃进表示，过去几年创业创客空间不断发展，具有较好的发展导向。但如今，资本寒潮到来对很多联合办公的企业形成了冲击，而优客工场此时上市能够为企业寻找到新的融资机会，也有利于品牌塑造。

  二房东 模式堪忧 轻资产转型成谜

共享办公采用在住房市场上常用的 二房东 模式，与日前频繁爆雷的长租公寓如出一辙，即先向房东租下楼层进行装修改造，再以较高的价格将这些空间分散出租，赚取其中的差价。

他们都是二房东模式，只不过规模化的二房东，可以借助成本优势或品牌优势提高服务。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，共享办公与长租公寓类似，要看其服务本身是否优质，是否有延展性的工作，对企业的成本把控能力也是考验。 否则靠赚差价，收购成本高，出租成本也是既定的，利润空间很容易被挤压。

基于此，同长租公寓面临的境遇相同，共享办公前期也需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造，后期则需要持续地运营以及维护的投入。

而就招股书披露的前后期的资金投入来看， 二房东 并不是一个成功的商业模式。招股书数据显示，优客工场的收入成本一直高于营收，其中由 空间会员 所带来的成本是主要费用来源。而在后期运营方面，同长租公寓类似，共享办公也面临着收入来源单一的困境。招股书显示，优客工场2017年空间会员费为1.54亿元，2018年为3.94亿元，占比分别为92.3%、87.9%。

也正是认识到这点，2018年优客工场开始探索轻资产模式，即不再租赁，而是与房东合作，为承担大部分资本投资的房东提供空间设计、建造以及管理服务，以开发和管理共享空间。如今看来，这一模式小有成效，数据显示，从2018年第三季度入账以来，到2019三季度已实现了收入高于成本。

由此，优客工场将轻资产模式作为未来的主要增长动力之一，进一步扩大轻资产模式运营。门店方面，优客工场2018年轻资产模式下运营的门店由12个增长到31个，到今年9月达到39个。营收方面，今年前三季度，由轻资产模式所带来的收入达到4.03亿元，占比为46.1%。

然而值得注意的是，优客工场2019年前三季度营销和品牌服务净收入大部分是由省广众烁一家公司带来的。省广众烁是优客工场去年收购的一家数字营销服务提供商，可以为入驻会员提供各种量身定制的广告和品牌服务。目前看来，广告业务与传统主营业务关联程度不高，IPO之前将省广众烁的营收并表亦有粉饰之嫌。而省广众烁业务本身也暗藏风险，前四大客户约占其收入的93.2%，收入明显不稳定。

放眼行业来看，曾在2017年扬言要从重资产转向轻资产模式，向平台化共享经济模式转型的SOHO3Q， 轻资产 转型已不再提及，甚至已经被潘石屹打包变卖，优客工场的轻资产转型尚未可知。

而进一步讲，如若优客工场成功登陆美股，其面临的挑战依然不小。不少在美股上市多年的中概股公司目前股价表现惨淡，有的甚至考虑退市，而新上市企业也面临破发的压力。急于上市的长租公寓第一股青客公寓，上市后股价一路下滑，资本市场表现一般，截至发稿时股价仅为10.7美元，远低于17美元的发行价。现在来看，优客工场的资本故事仅仅写了个不太完美的开头。

文/白志敏（责编：高雅）