房地产梦醒时分：前路何处寻？

年底地产圈之动荡，堪比春节前的爆竹声，一浪高过一浪。

在不到一周的时间里，地产圈里已经出现华润置地四位高管离职、阳光城区域大合并、世茂拟收购福晟资产包、时代邻里上市首日破发、泰禾设置联席主席等一系列事件，开发商们大有一副 你方唱罢，我方登场 的气势。

激荡的背后，是房地产市场挣脱不出的困局：曾经售楼处 一哄而上 抢房的情景不在，徒留 面粉没有面包贵 的尴尬；曾经品质为先的慷慨激昂之词沦为笑谈，只剩开发商与购房者的博弈；曾经奉行高周转的速度最终慢了下来，保持加速度的动力不再

市场下行、政策收紧、分化加剧等关键词，围绕房地产的时间已经长达2年之久。截至到12月19日，房企发布的破产文书已达512份。不少房企成也房地产，败也房地产。当保持房地产市场平稳成为共识，开发商的前路到底何处寻？

高溢价之殇

从高峰到低谷，房地产市场降温只用了不到1年的时间。速度之快，力度之大、决心之强让人有些始料未及。

在房地产市场持续了两年多的低迷状态之后，不少房企不可避免的走向落寞：有的是资金链紧张、有的是排位下降、有的是原地踏步 但归根结底，是成本高企与市场下行的错位。

在房地产市场中，核心在于土地。土地成本不仅决定了房企进入一个城市或者一个项目的门槛，更是从根本上决定了销售结算的利润情况。在市场变化之前， 高溢价 拿地的企业不在少数。一场 狂欢 之后，如今却徒留一地尴尬。

曾与中国奥园、美的置业并行的安徽房企文一地产算其中的典型。2016年3月，合肥市滨湖区一宗近700亩巨无霸地块挂牌入市，文一地产在与金科、融创、万科、碧桂园、保利、绿地、安徽置地等一众知名房企激烈争夺后，以总价76.89亿元竞得，楼面价约1.9万元/平方米。其中，住宅溢价率高达400%。

随着限价政策的出台，该地块上打造的文一塘溪津门项目首开房源备案均价仅在2.2万元～2.5万元/平方米之间。据安居客新房源信息显示，该项目目前仍有在售房源，其中住宅均价为2.2万元/平方米，写字楼均价为1.3万元/平方米，盈利空间被极大压缩。

同样深受 地王 之苦的还有信达地产。以2016年6月拍下的上海顾村地王为例，信达以58.05亿元拍下上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，实际可售楼面价达到47722元/平方米，溢价率超过300%。尽管与泰禾合作开发为 院子系 ，销售均价也仅有53000元/平方米。

实际上，文一地产、信达地产并不是个例。据Wind数据显示，近几年房企在公开市场拿地楼面价及溢价率呈现出两个高峰，其中一个出现在2016年，40个中大城市土地成交的溢价率始终高于20%。在2016年9月，这一数据甚至达到77.59%的历史最高峰，其中住宅用地溢价率高达101.97%。

按照新浪财经上市公司研究院的说法，不少房企的土地储备达到4年左右，即使囤地排队等待房价上涨后陆续开发，2019、2020年左右也都将陆续开发预售了。

彼时 风光 拿下土地的房企，如今的处境却是 面包没有面粉贵 。据wind数据显示，首创置业、信达地产、滨江集团、世茂等房企在2016年平均拿地成本超过20000元/平方米。而在2019年上半年财报中，首创置业、信达地产、滨江集团、世茂等房企的销售均价分别为24900元/平方米、16200元/平方米、24600元/平方米、18000元/平方米。

两相对比之下，盈利空间几乎被完全压缩。同策研究院首席分析师张宏伟表示，这两年高溢价拿地的企业应该压力会比较大，现在卖房子基本上是亏损的。 所以说，这对房地产商来讲应该也是一个比较深刻的教训，拿地还是要谨慎一点儿。

高周转之忧

在市场的高峰期，开发商敢于高溢价拿地，与市场环境不无关系。很多企业都在做高周转，能够快速回笼资金再投资 ，一位业内人士感慨，市场持续低迷了很长时间，房企被套牢并不意外。

张宏伟指出，房地产行业可以分两类，一类是高周转，一类是精品化。 100个企业中大概有八九十个都是做高周转的，剩下10%-20%做中高端、做品质。

而高周转之下的隐忧逐渐显现，购房者维权事件屡见不鲜。其中不少项目是因为涉嫌虚假宣传。例如，南京弘阳时代中心二期的业主，拿到的购房合同显示用途为 办公 ，而不是当初宣传的 公寓 ；万科金域中央同样将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者，引发维权。

若就质量问题而言，从 地板门 、 纸板门 、 墙皮脱落 、 水帘洞 再到 减配 等，房地产行业正在遭遇一场严重的消费者信任危机。其间，不乏万科、华润置地、龙湖、、首开、绿地等多家知名房企的身影。

以北京西南二环的华润置地昆仑域项目为例，本应是高端住宅的配置却大幅缩水，外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降档，引发业主集体抗议；北京朝阳区东坝首开畅颐园小区3号楼楼体墙面大面积脱落，导致十几辆私家车被砸。

这几年房企在高周转，赶工赶的质量问题就更多了。 资深地产专家薛建雄表示，房子全手工现场造，非标准化打造，质量问题有时候少不了，再加上管理和成本控制会有漏洞，到收房阶段时，有些反映出的问题的确很严重。

张宏伟表示，现在市场增速开始下滑，肯定还是质量重要。如果房子没有质量，估计很难卖出去。不能过分地强调速度，应该在保证质量的前提下，再去追求产品的溢价。

经济学家、财经评论员郭施亮认为，房企洗牌压力仍然较高。 所以，房企在利润与质量之间，需要充分衡量，不能牺牲质量保利润，终究损害房企自身的品牌与口碑。

未来在哪？

现在房地产市场出现了很多问题，对开发商来说，解决的方法是房价涨起来。 薛建雄如此表示。

那么，房价到底能否涨起来？

12月10日-12日，中央经济会议在北京召开，会议强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。值得注意的是，这是中央经济工作会议连续第二年未单独提到房地产问题，而是将其放在民生领域进行讨论。

5天后，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部座谈会上再次强调，当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

截至12月中旬，据中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年的450次。

当政策与市场双向夹击，房价上涨似乎已经不现实，自救或许才是房企的唯一出路。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，在政策面要求楼市平稳的情况下，房企如果要自救，要么走内涵式的降低成本和提升管理来挖掘效益之路；要么实现企业间的联合和兼并走外延式扩大的老路；要么寻求转型发展，向非房产业转型或者向细分领域进行专业化和精深化拓展以寻求继续发展。

如今，深知 平稳 状态难以打破的开发商们已经在这三条路上摸索。对内，泰禾设置联席主席，一方面凸显内部 老泰禾 员工地位，另一方面将实行事业合伙人制度，加强员工和企业之间的联系；在top10激烈竞争的时刻，华润置地选择更换 将领 ；而阳光城则将区域进行合并，进行构架调整。

对外，时代中国、保利发展等房企分拆物业上市，将单一的 卖房子 拓展出 卖服务 的多元化经营模式；世茂以不断收并购方式重回前10；中骏集团则走合作开发的 小股操盘 模式。

在尝试多元化的道路上，与房地产相关的商业地产、产业地产、文旅地产、养老地产等地产相关多元化业务，也不断涌现。但若盲目转型或多元化，现有业务难以支撑经营发展，导致房企多元化转型经营不利，反而可能成为压倒企业的稻草。

在每一转折点上，企业如果走的太快，容易成为先驱；但如果走的太慢，则容易被淘汰。前方一团迷雾，房企都在摸索前进。岔路口上，留给每个企业选择的机会都已经不多了。

文/王亚静（责编：高雅）