年初海外发债“井喷” 房企融资或现新趋势

 俗话说， 早起的鸟儿有虫吃。 而1月8日，早起的房企在忙着发债。

1月8日6点，碧桂园发公告表示，公司拟发10亿美元优先票据，所得款项淨额用于将于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。

同一天时间，就发海外债券进行披露的还有正荣地产、龙光地产、佳兆业、旭辉、融创等房企，海外融资总额超20亿美元，且发债目的都是偿还旧债。

据中原地产研究中心统计，进入2020年以来，超12家房企发布总金额超过40亿美元的融资计划。

2020年年初堪比 井喷 的发债潮，让人梦回2019。

这一年，任何可能影响融资环境的一个 小喷嚏 ，都能够在房地产市场掀起一场 腥风血雨 。

回顾2019年， 稳房价、稳地价、稳预期 的大背景下，620次房地产调控密集出台，融资环境逐渐趋严，房企不得不 带着镣铐跳舞 。

最后，结局有好有坏。 跳 得好的，锦上添花， 跳 得不好的，成了被 最后一根稻草压垮的骆驼 。

2019：融资 高压 政策年

2019年，收紧融资的第一枪由银保监会打响。

5月中旬，银保监会发布 23号文 ，要求金融机构不得违规进行房地产融资，其中包括严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。

6月13日，陆家嘴论坛上，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清刚指出， 房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为。

银保监会随即做出动作。

7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导，要求房地产信托规模不超6月30日规模；紧跟着两日后,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求控制房地产信托业务增量和增速。

银行贷款、信托、国内债券融资、海外发债是房企的四大主要融资来源。信托则成了其中第一块倒下的多米诺骨牌。

根据用益金融信托研究员数据，2019年三季度房地产信托募集资金1529.18亿元，环比减少27.50%，其中7、8月下滑比较突出。

中国信托协会数据也表示，2019年三季度，房地产业信托余额为27811.9亿元，环比下降5.1%，增速2016年来首次转负。

与此同时，银行贷款的 蛋糕 也在缩水。7月10日，监管部门对部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行窗口指导，要求控制房地产贷款额度。此外，2019年下半年，银保监对30个城市75家银行业金融机构开展专项检查。

银行贷款和信托融资的减少，让房企融资构成开始发生变化。

中泰证券数据显示，2019年房企发行公司债2963.4亿元，为地产第一大公开市场融资工具。

此外新兴债务融资工具也开始崛起。据中泰证券数据，ABS+ABN由2017年的1097.42元飙升至2019年的2733.46亿元。其中ABS发行2458.94亿元，是仅次于公司债的第二大公开市场债务融资工具。

此外，随着国内融资难度不断提升，房企不得不把希望更多地寄托于平均成本更高的海外市场。

梳理wind数据发现，内地房地产企业2017年发行387.72亿美元债券；2018年这一数字增至414.56亿美元；2019年发行746.51亿美元债券，较去年同比增长80.07%。

海外市场也并非是融资收紧政策外的一片乐土。2019年7月12日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对海外发债的房企提出 只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 。

太平洋证券分析师徐超告诉财经网，政策的出台虽然不是直接去杠杆，但企业也很难加杠杆，只能维持原有的债务存量。

徐超补充，不过对于刚上市的没发过海外债券的房企，还是能够获得一些额度。

2019： 借新还旧 高峰年

融资政策的收紧，意味着2019年借钱不易。

祸不单行。对于房企而言，2019年，不光是借钱难的一年，还是还钱多的一年。

Wind数据显示，2019年房企债券到期规模4026.52亿元，比2018年的2069.71亿元几乎翻了一番。海外债券到期额也从2018年的246.47亿美元，猛增至475.66亿美元。

即便是作为行业头部的 碧万恒 ，面对偿债压力也丝毫不能掉以轻心。

2018年财报显示，万科短期借款和一年内到期的有息负债为931.8亿元；碧桂园一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元；恒大一年内到期的非流动有息负债余额1867.65亿元。

债券到期倒计时逼的房企不得不频频发债 借新还旧 。

2019年2月，碧桂园58亿元公司债获批，用于偿还有息负债；3月，万科拟配售2.63亿股新H股，筹集78亿港元归还境外债务。

此外，恒大一边表示，公司房地产项目销售回款足以满足短期有息负债的偿付要求，一边 快马加鞭 ，于4月、5月分别发行200亿元和110亿元的公司债，用于偿还旧债。

一场 借新还旧 的接力赛在房企中蔓延。

房企偿债的急迫心情，连带着融资成本也开始上浮。克而瑞地产研究中心数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%显著上升了0.54个百分点。

在这场和时间赛跑的 借新还旧 追逐赛中，大房企尚且频频动作，中小房企的压力不言而喻。

1月22日，新昌集团公告，公司有两笔总计4.5亿的美元债违约，拖欠付款。这也是2019年第一家宣布债务违约的上市房企。

此后，债务违约层出不穷，银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等老牌房企纷纷爆雷。

2020年： 股权融资或成新趋势

借新还旧 的余韵从2019年延续到了2020年。

中原地产研究中心统计数据显示，进入1月，超12家房企发布了超过40亿美元的融资计划，且仅8号一天就发布超过20亿美元。

年初美元债井喷的大背景是，2020年房企债券到期金额达到4300亿元，较2019年小幅上升。

中原地产首席分析师张大伟向财经网表示， 2019年房企美元债刷新纪录，2020年美元融资将继续高位运行。

元旦后美元债等形式的融资做法比较多，同时利率也有所下调。  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，这说明两点，第一、海外等融资的管控是有所减轻的，客观上使得此类房企后续融资空间增大，也可以获得更多的流动性。第二、融资成本降低，和海外降息大通道开启有关，从国内市场看降准等也会对融资成本带来一定的影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示， 从长期来看，限制资金过度流向房地产，让资金回归实体经济的趋势是不会变的。但2020年融资比2019年相对宽松一点。

回顾2019年，房企的融资构成已经发生改变， 主力军 由银行贷款、信托变成了公司债、海外债券；展望2020年，房地产或现新趋势。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在《2020及未来三年地产形势十个预判》中预测，将由 行业排位决定战略 向 金融战略决定排位 转变。

他指出，销售排名很重要，但市值、盈利能力和治理结构在未来将更重要。一些大银行因其粗糙的当铺式管理，激励了开发商对销售排位的热情，但企业要有未来，就不能迷恋于销售注水。

徐超预测，未来对债务融资是要限制的，但对股权融资是要鼓励的。

2019年末，富力以13.68港元/股的价格配售2.73亿新H股，并表示，拟将配售所得款37.35亿港元用于偿还境外债务性融资。

徐超告诉财经网，对于偿债压力比较大的房企，可能会适度放开股权融资，因为股权融资可以降杠杆。不过，他同样提醒，需要注意股权融资中可能出现的明股实债的现象。

房地产企业赖以生存的两大法宝，一是土地，一是融资。有了土地才能开发住宅项目，土地的价格直接影响项目利润；而能否拿到融资以及融资多少，又在一定程度上左右着房企的拿地节奏和拿地策略。

2020年，房企过的怎样？很大程度上，依旧将决于融资这一 武器 。

文/熊颖（责编：高雅）