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关于海南乐东县政府给合理购房投诉者回答的法律思考(转载)
2019-03-04 11:55已围观次
从乐东国土局对信访人的多份答复意见文件中，可以看出，乐东国土局就是要在转移登记上卡我们购房人。因此，必须破解不予办理不动产转移登记的两条根据，即自建房人没有开发资质和销售（预售）许可证，自建房不能卖。我把分散的材料整理成此文，供大家参考修改后，将来维权时使用。
海南乐东九所新区的个人自建房可以上市交易，依法应办理不动产转移登记
乐东县国土局对九所新区的自建房不予办理不动产分户首次登记和转移登记的理由是不能卖，只能自住。其根据是自建房个人没有开发资质，没有销售（预售）许可证（见信访答复意见文件）。乐东县国土局的上述作法是错误的适用法律，根本不能成立。我们认为，九所新区的个人自建房是可以出售的，依法应办理不动产转移登记。之所以如此，具有以下四大理由和根据：
第一，九所新区的个人自建房只要能进行首次不动产登记，就是可以上市交易的流通物。
众所周知，城市住宅房产是流通物，不是禁止流通物或者限制流通物。现在全国各地有限购的规定，没有限售的规定。只要是合法的住宅建筑物，并取得房屋不动产登记证书，就要允许上市交易，并进行不动产转移登记。
对此，可以反问：对这样的住宅房屋如果禁售，是永远禁售还是暂时禁售？在什么情况下可以解禁出售？如此禁售的结果必然是把个人自建的住宅房屋变成像毒品一样的禁止流通物，肯定是荒唐可笑的！
第二，有关房地产企业开发资质和销售（预售）许可证的行政法规是管理房地产开发企业的行为规范，不能成为个人自建房出售的障碍。
什么是开发资质？按照相关法规规定，对房地产企业分为四个等级。就是根据企业从事房地产开发的经历时间长短和注册资金的多少划分为四级。据此对企业开发房地产的地点和规模作出限制性规定。比如一级资质的房地产开发企业可以在全国范围内任何城市进行任何规模的房地产开发。其他三个等级的房地产企业可以在省域、市域、或者县域范围内开发适当规模的房地产。
何为房屋销售（预售）许可证？按照相关法规的规定，开发房地产的企业在房屋已经建成或建设到规定的程度，经申请房产管理局备案，领取可以销售备案房屋的许可证。其实质是一种初始登记，以许可证代替房产证，证明有许可证上载明的房屋可以出售，将来作为办理转移过户登记的根据。这个许可证和自建房人首次登记拿到的房屋不动产证具有相同的性质和作用。
国土局把管理房地产开发企业的资质等级和销售（预售）许可证制度转嫁到自建房人的头上，是张冠李戴，错位执法。
在房地产市场上，个人销售的房屋，无论是原始取得的自建房，还是继受取得的买来房或继承房，只要来源合法，都不需要开发资质和销售（预售）许可证即可出售，并办理转移登记。
第三，国土局作为登记机构无权认定自建房不能出售，这是房地产市场交易的主管机构住建委和房产局的职权。乐东县住建委在向自建房人颁发建筑规划许可证时是明知在几百平米土地上建几千米的房子，且都是小户型，肯定不单是自住房屋。房产局在主管登记时，也认定个人自建房是可以出售的，才给自建房人办理了房屋所有权分户的初始登记和为购房人转让过户登记。房产局是严格按照城市房屋登记管理办法的有关规定办理的结果，不存在任何瑕疵。在此情况下，按照国土资源部重新颁布的不动产登记暂行条例实施细则第105条的规定，购房人拿到房屋所有权证是长期有效的，不发生产权变动或转移无需更换。不动产登记机构不能要求更换为不动产证。我们要反问，对九所新区的自建房购房人已经拿到的房屋所有权证，国土局能撤销吗？如果是继续长期有效，尚没有拿到房屋所有权证的购房人有理由要求照此办理不动产转移登记。
现在，只是把房屋所有权登记改称为不动产登记，并变为由国土局主办登记，登记的条件没有变化，怎么就不可以办理转移登记了呢？
再说， 房地产市场交易秩序的执法权还由住建委和房产局行使。国土局没有这方面的执法权。国土局在登记时所适用的法规是国土部颁发的不动产登记暂行条例及其实施细则，不能适用住建部颁发的房地产开发企业资质管理规定和城市房屋销售（预售）管理规定。
对此，国土资源部办公厅在关于对不动产登记问题行政复议案件的《通知》中明确指出，凡是在法定时间内依据不动产登记暂行条例和该条例实施细则的规定答复问题的，要维持原行政行为。这表明，国土局在不动产登记中适用的法规只能是暂行条例和其实施细则。国土局在登记时适用其他行政机构执法时应适用的法规是越位执法。
第四，九所新区的自建房所依据的“四证”没有注明所建设的住宅是自住并禁止出售。分析九所新区自建房的四证，其中的国有土地出让70年使用权证是最基础最重要的法律证件，明确载明了建房人是公民个人，土地用途是建设住宅。至于所建住宅是自己使用还是出售则没有注明，更没有注明禁止出售。而该国有土地使用权证恰恰是乐东县国土局颁发的。那么请问国土局，你们颁发的国有土地出让使用权证为什么不注明是自用住宅且不能出售呢？后来的用地规划许可证和建筑规划许可证以及施工许可证，都是在国有土地使用权证的基础上，规划了住宅的建筑面积，座落的位置，楼的层数等内容，也没有所建住宅是自用而禁止出售的注明。
还是那两句话，对公民个人来说，法无禁止皆可为，对于行政机关来说，法无授权不可为。乐东县国土局是以自己不可为的登记权力否定了公民个人皆可为的出售房屋的权利。
总之，九所新区的个人自建房，从土地出让到规划报批，从施工建设到竣工验收，从分户测量到初始登记，从上市交易到过户登记，法律手续完备，证件齐全，合法合规。可乐东县国土局对个人自建房的转让不予办理不动产转移登记的作法没有任何法律依据，是违法的。而且，国土局是利用不动产登记的权力限制自建房人售房和购房人购房，不仅侵害了自建房人和购房人的合法权益，也侵害了其他行政机构的执法权力。如此的懒政、怠政、乱政，停办转移登记两年多来给九所新区造成了严重的损害后果，不仅出现了烂尾楼盘，也出现了烂尾垃圾地块。建好的住宅因此不能售出，还出现了大量的存量房。特别是一大批购房人拿不到不动产登记证，上访不断，容易引发社会的动乱。强烈要求乐东国土局给九所新区的自建房人和购房人办理不动产转移登记手续！
九所新区购房人
2019年2月6日
海南乐东九所新区的个人自建房可以上市交易，依法应办理不动产转移登记
乐东县国土局对九所新区的自建房不予办理不动产分户首次登记和转移登记的理由是不能卖，只能自住。其根据是自建房个人没有开发资质，没有销售（预售）许可证（见信访答复意见文件）。乐东县国土局的上述作法是错误的适用法律，根本不能成立。我们认为，九所新区的个人自建房是可以出售的，依法应办理不动产转移登记。之所以如此，具有以下四大理由和根据：
第一，九所新区的个人自建房只要能进行首次不动产登记，就是可以上市交易的流通物。
众所周知，城市住宅房产是流通物，不是禁止流通物或者限制流通物。现在全国各地有限购的规定，没有限售的规定。只要是合法的住宅建筑物，并取得房屋不动产登记证书，就要允许上市交易，并进行不动产转移登记。
对此，可以反问：对这样的住宅房屋如果禁售，是永远禁售还是暂时禁售？在什么情况下可以解禁出售？如此禁售的结果必然是把个人自建的住宅房屋变成像毒品一样的禁止流通物，肯定是荒唐可笑的！
第二，有关房地产企业开发资质和销售（预售）许可证的行政法规是管理房地产开发企业的行为规范，不能成为个人自建房出售的障碍。
什么是开发资质？按照相关法规规定，对房地产企业分为四个等级。就是根据企业从事房地产开发的经历时间长短和注册资金的多少划分为四级。据此对企业开发房地产的地点和规模作出限制性规定。比如一级资质的房地产开发企业可以在全国范围内任何城市进行任何规模的房地产开发。其他三个等级的房地产企业可以在省域、市域、或者县域范围内开发适当规模的房地产。
何为房屋销售（预售）许可证？按照相关法规的规定，开发房地产的企业在房屋已经建成或建设到规定的程度，经申请房产管理局备案，领取可以销售备案房屋的许可证。其实质是一种初始登记，以许可证代替房产证，证明有许可证上载明的房屋可以出售，将来作为办理转移过户登记的根据。这个许可证和自建房人首次登记拿到的房屋不动产证具有相同的性质和作用。
国土局把管理房地产开发企业的资质等级和销售（预售）许可证制度转嫁到自建房人的头上，是张冠李戴，错位执法。
在房地产市场上，个人销售的房屋，无论是原始取得的自建房，还是继受取得的买来房或继承房，只要来源合法，都不需要开发资质和销售（预售）许可证即可出售，并办理转移登记。
第三，国土局作为登记机构无权认定自建房不能出售，这是房地产市场交易的主管机构住建委和房产局的职权。乐东县住建委在向自建房人颁发建筑规划许可证时是明知在几百平米土地上建几千米的房子，且都是小户型，肯定不单是自住房屋。房产局在主管登记时，也认定个人自建房是可以出售的，才给自建房人办理了房屋所有权分户的初始登记和为购房人转让过户登记。房产局是严格按照城市房屋登记管理办法的有关规定办理的结果，不存在任何瑕疵。在此情况下，按照国土资源部重新颁布的不动产登记暂行条例实施细则第105条的规定，购房人拿到房屋所有权证是长期有效的，不发生产权变动或转移无需更换。不动产登记机构不能要求更换为不动产证。我们要反问，对九所新区的自建房购房人已经拿到的房屋所有权证，国土局能撤销吗？如果是继续长期有效，尚没有拿到房屋所有权证的购房人有理由要求照此办理不动产转移登记。
现在，只是把房屋所有权登记改称为不动产登记，并变为由国土局主办登记，登记的条件没有变化，怎么就不可以办理转移登记了呢？
再说， 房地产市场交易秩序的执法权还由住建委和房产局行使。国土局没有这方面的执法权。国土局在登记时所适用的法规是国土部颁发的不动产登记暂行条例及其实施细则，不能适用住建部颁发的房地产开发企业资质管理规定和城市房屋销售（预售）管理规定。
对此，国土资源部办公厅在关于对不动产登记问题行政复议案件的《通知》中明确指出，凡是在法定时间内依据不动产登记暂行条例和该条例实施细则的规定答复问题的，要维持原行政行为。这表明，国土局在不动产登记中适用的法规只能是暂行条例和其实施细则。国土局在登记时适用其他行政机构执法时应适用的法规是越位执法。
第四，九所新区的自建房所依据的“四证”没有注明所建设的住宅是自住并禁止出售。分析九所新区自建房的四证，其中的国有土地出让70年使用权证是最基础最重要的法律证件，明确载明了建房人是公民个人，土地用途是建设住宅。至于所建住宅是自己使用还是出售则没有注明，更没有注明禁止出售。而该国有土地使用权证恰恰是乐东县国土局颁发的。那么请问国土局，你们颁发的国有土地出让使用权证为什么不注明是自用住宅且不能出售呢？后来的用地规划许可证和建筑规划许可证以及施工许可证，都是在国有土地使用权证的基础上，规划了住宅的建筑面积，座落的位置，楼的层数等内容，也没有所建住宅是自用而禁止出售的注明。
还是那两句话，对公民个人来说，法无禁止皆可为，对于行政机关来说，法无授权不可为。乐东县国土局是以自己不可为的登记权力否定了公民个人皆可为的出售房屋的权利。
总之，九所新区的个人自建房，从土地出让到规划报批，从施工建设到竣工验收，从分户测量到初始登记，从上市交易到过户登记，法律手续完备，证件齐全，合法合规。可乐东县国土局对个人自建房的转让不予办理不动产转移登记的作法没有任何法律依据，是违法的。而且，国土局是利用不动产登记的权力限制自建房人售房和购房人购房，不仅侵害了自建房人和购房人的合法权益，也侵害了其他行政机构的执法权力。如此的懒政、怠政、乱政，停办转移登记两年多来给九所新区造成了严重的损害后果，不仅出现了烂尾楼盘，也出现了烂尾垃圾地块。建好的住宅因此不能售出，还出现了大量的存量房。特别是一大批购房人拿不到不动产登记证，上访不断，容易引发社会的动乱。强烈要求乐东国土局给九所新区的自建房人和购房人办理不动产转移登记手续！
九所新区购房人
2019年2月6日
