全美房地产投资信托协会Joh WORTH：全球资产配置需平衡收益率与稳定之间的关系

无论你做这样的决定，你需要在投资回报以及风险之间做一个平衡。这样才能够得到最佳的收益组合，利用这样的分析和投资工具。 全美房地产投资信托协会（NAREIT）研究和投资推广事务执行副总裁，前美国国家信用社管理局首席经济学家John WORTH在以 财富助力航运贸易金融创新 为主题的2019中国财富论坛上如此表示。

全美房地产投资信托协会（NAREIT）研究和投资推广事务执行副总裁，前美国国家信用社管理局首席经济学家 John WORTH

John WORTH认为，谈到全球资产的配置，包括国内国外的资产配置，最重要的一点，就是看背后的一些基本的东西。对我来说，这些基本的东西，就是包括它的收益率，还有它的稳定以及它们之间的这个关系。

当我们考虑到中国和美国，包括我们的资产投资的组合，我们会觉得中国的利率比较高，所以说给我们能够带来更高的收益。但是可能它的振动比较多，并不是很稳定，美国在做投资的时候，它在做资产配置的时候，就会考虑到这一点，当然，对于美国投资者来说，最有吸引力的就是高的收益率。

以下为发言实录：

主持人：下面有请John WORTH先生。

John WORTH：非常感谢。我也想感谢组委会，邀请我来到这里。这是我第一次参加青岛的中国财富论坛，对我来说我也非常的长见识，也学到了很多。

谈到全球资产的配置，包括国内国外的资产配置，最重要的一点，就是看背后的一些基本的东西。对我来说，这些基本的东西，就是包括它的收益率，还有它的稳定以及它们之间的这个关系。这也就是说我们在做资产配置的时候，需要考虑的三个要素，这样我们才能得到最佳的资产配置。

当我们考虑到中国和美国，包括我们的资产投资的组合，我们会觉得中国的利率比较高，所以说给我们能够带来更高的收益。但是可能它的振动比较多，并不是很稳定，美国在做投资的时候，它在做资产配置的时候，就会考虑到这一点，当然，对于美国投资者来说，最有吸引力的就是高的收益率。但是它必须要把风险和收益率做一个平衡，与此同时它会考虑一下综合的风险，综合的收益。因为，中美的经济是关联的，但并不是完全关联的，所以中美之间的经济关系也是考虑的重点。

除了这个全球资产的配置，我们必须还要记得一点，就是投资人以及经理人在做决定的时候就要考虑一下，如何进行跨境的分类。在美国，我们也做过一个研究，也跟全球做了一下研究，来看一下不同的资产是什么以及这些经典的、比较传统的投资方式。

比如说美国的房地产，我们评估了一下，大概房地产能够占到15万亿的市值，几乎占到投资市场的17%。所以说你如果想投资美国的资产，房地产可以作为其中一点，可以达到17% 20%，需要遵循这个比率。

我们看一下美国的做法，包括高净值人群和机构投资者。你可以看到对房地产投资机构占到5% 10%，高净值人群大概占到5%，而我们的目的就是想把这个投资比率提高，因为房地产投资是一个非常重要的部分，能够优化我们的资产配置，因为房地产大家也都充分意识到跟中美之间的经济，跟股市之间的关系是比较低的，这样能够分散我们的风险，能够起到多样化的作用，而且它也能够提供一个比较稳定的、健康的回报，它的风险也比较低。我们跟学者做了沟通，看一下风险和回报率，对这个投资组合做一个预计，这样是否能够在全球范围内这样的做法也通行。我们发现房地产在投资组合当中，最好能占到15% 20%，这是在美国的情况。

在美国，如果我们能够达到这样的资产配置的话，有一些上市的房地产公司，也能够在股市上的表现更好。这些上市的房地产公司，它们能够提供一个比较健康、稳定的回报，无论是在国内还是国外。所以说，今天在美国，大约40%的房地产都会考虑到把他们的投资组合当中做房地产的投资。所以我们在做房地产投资的时候，应该考虑到这一点。这样的话，充分利用到这个规律，能够提高他们家庭的投资健康状况。

包括在全球投资的时候，全球的情况也是需要充分考虑到各个地区的情况。重新组织这样的投资组合，能够降低投资的风险和投资成本，无论你做这样的决定，你需要在投资回报以及风险之间做一个平衡。这样才能够得到最佳的收益组合，利用这样的分析和投资工具。

主持人：谢谢惠总。关于这个话题，其他几位嘉宾有没有需要补充的或者有不同的意见？

John WORTH：好，关于纳斯达克风格的上市，关于科创板的，我想是很好的想法，也就是投资者可以先用这个，尤其是机构式的投资方，先如何应对风险管理。我觉得这是一个很好的想法，就是必须充分利用到这些机构投资者，在美国的2000年的时候，我们出现了泡沫，很多的公司特别是一些中小企业，他们的估值非常高，甚至他们的收益率也非常高，大多数这些公司都破产了。郭教授今天也谈到了这一点，所以在那个时候，他们只占到美国经济的一小部分。经济也极大打击了这些中小企业，虽然它只占一小部分。所以说仍然有很多的挑战，对于中国的科创板也是有很多的挑战，当然也有很多的好处，比如说有更好的融资的渠道。

主持人：把最美好的祝愿，献给明天即将交易的科创板。时间关系，机会难得，给现场观众两个机会，和在场嘉宾进行交流。那位女士。

提问：虽然我是想问这位国外的老师John WORTH，但是我还是用中文问一下，英文也不行。就是您这边都在推荐我们去投资美国的房地产市场，不管是直接的也好，还是间接的也好，但是据我所知，因为美国这边的民众并非有这种想法。比方说中国大妈都是很愿意去全世界买房、买楼的。到了美国以后，反而当地的媒体会去抨击她们，说她们的到来抬高了当地的房价，给他们造成了高房价的这种负担。您这边作为房地产投资机构，又希望更多的国外的投资者去参与到美国的房地产直接或间接的投资中，这种矛盾，不知道官方是怎么考虑的，您这边又是怎么样协调跟民意的融合，对于我们有什么样更好的建议？因为我还知道，在美国投资房地产，对于外国投资者来讲，资本利税要高很多的，好像是25%对吧？谢谢。

John WORTH：非常感谢您的问题，我想您的担忧是可以理解的，作为国外投资者也是很正常的。我想有一件事我能告诉你的是，在世界各地有资金从其它国家流入，有时候一些新的矛盾或者小的问题出现，但最终所有的国家都欢迎海外的投资流入。当然我知道谈到美国的房地产，如果你想得到政府的信号，就在三年前，美国改变了一些法律，让海外的投资，也就是投资房地产更容易，比如说减少税收，对海外的税率，对海外投资者而言。

所以我想美国是欢迎的，一般来说对海外投资者是欢迎的。当然你的问题是不是直接的，在一个房产上，还是间接的，也就是更广泛的这些资产上，对我来说，这个回答是最好的方法，也是对海外投资者来说，我想对任何国家来说，来找个机会，也就是从他们的祖国投资，就是做间接投资，这样可以有比较少的交易税。当然，它不是说买一个房地产，你可以分享一千个这样的地产，比如说在美国你买一个中立的基金，你就可以接近比如说50万这样的结构，也就是在50个州有很多的选择，有很低的交易税。这样可以提供给你，你可以真正进入我们的房地产市场，而且有很多的多样性，所以您就不用担心只有一个项目的风险。