张华容：乐观面对商业地产发展 风险或变化都有应对之法

我们要乐观面对商业地产发展，对市场应该有更多信心，我们能找到更好的新的空间。 爱琴海集团副董事长、总裁张华容11月15日在2019观点商业年会上表示。

爱琴海集团副董事长、总裁张华容

她表示，从抓取到的数据显示，购物中心开业率大概率下降，原因来自多方面：产品创新变化，存量改造变化，自我革新变化，及资金制度不松动等。但整体来看，城市化助推商业地产发展，尽管市场面临风险或变化，但都有应对之法。

张华容认为，应该根据市场变化去创新，例如，中国新一代人群是消费市场增长核心，不仅包括年轻人，还有50、60、70后等一批将来有钱和有思想的人，他们所需求的不仅仅是消费市场，还有思想空间和互动空间。

她提出，应该抓住消费市场的商业运营能力，助推商业地产首尾的收益，其中， 首 是资产增值和资产市场收益变化， 尾 是消费者和消费市场升级。

以下为发言实录

张华容：在座的各位朋友大家下午好，尽量以简洁的方法跟大家交流一下我的看法。我要讲的内容就是三个意思，第一个意思，从我们今天谈到的行业变化，无论如何来看，我觉得我们都要乐观的来面对商业地产目前的发展，我们能找到更好的新的空间。

第二个就是我们复合性的商业资产运营能力，能助推我们行业的创新和新物种的产生。第三个如果我们能够抓住消费市场的商业运营能力，能够更加助推我们商业地产首尾的收益，所有首就是资产的增值和资产市场的收益变化，这个尾就是我们消费者和消费市场的升级。

鉴于此我给大家分享我的内容，简单讲一下前面的内容，因为爱琴海是一个资产管理公司，虽然我们也有自己开发的物业，但即便是我自己的房地产公司开发的物业，对于我们来说还是第三方运营公司，所以我们爱琴海给大家的承诺是创造更持续的价值。

我们来讲关于这个市场的变化，刚才前面的很多嘉宾都讲了，特别是刚才丁总讲的，我们是对这个市场有更多的信心，无论是城市化率，还是城市的发展，都告诉我们不用去过多的担忧这个市场的一些风险，或者是一些变化，无论什么样的风险和变化，面对我们的经营来讲，都是有相应的办法。

刚才讲到了城市化率会助推我们市场的发展，第二个关于未来大家都在讲，我们要关注我们的市场变化要去创新，前段时间我们去日本看到的，他们考虑的是人口老龄化，或者是白发经济，未来我们所要面对的白发经济，就是我们这一些人，我们现在的60后和70后所面对的白发经济，不是我们今天所需求的，像我们这一类人如果再过二十年，我面对的不是现在的老年生活，我们手上有钱、有经验，过的不是现在广场舞的生活，所以说这个运营市场它的创新是无限的，它的变化也是无限的。

所谓中国新一代人群是消费市场增长的核心，这个新一代不仅仅是新的年轻人，还有我们这些50、60、70后将来有钱和有思想的一些人，他们所需求的不仅仅是消费市场，还有思想空间和大家未来的互动空间。

我们再说关于消费市场的下沉和整合改造，实际上是针对于目前我们应接不暇的市场供给，大家都看好一线二线，都看好人口多的城市，但是目前的资讯变化导致消费市场已经扁平化，所以我们下沉的消费市场来引导我们。

无论是从运营还是商品的发展，都要有适应的一个发展环节和自己的运营能力，如果是在另外一个场景，如果是在连锁经营消费或者消费品的场景，我会跟大家探讨关于供应商，就是我的合作伙伴他们是如何下沉，如何去面对一个品牌上万个门店经营的管理，当然针对今天这个市场，还是在说下沉市场对关键点的关注。

同时讲到关于购物中心所面临的状态，这是事实，我们目前所开业的，从我们抓取到的一些数据，大家看到的是开业率的大概率下降，这个是事实，它的下降因素来自于多种，关于我们对产品创新的变化，关于我们对存量改造的变化，自我革新的变化，以及最重要的问题是资本市场或者是资金的制度不松动，所以导致我们的开发商想要创新、想要投入，想要运作会有一定的经济约束。

关于未来的商业物业的体量增值与控制，目前大家都在谈这个话题，如果大家还要100%的开业率，它的出租率，它的收益率又能如何保障？不一定大家都能说好，事实证明我们单位平方米的租金效率不是持续良好的上升，还是会有一些拉平，或者根据市场总量的变化而变化的。

这是营商大数据，总体情况表明目前用于商业营业用房投资完成的额度，较以前有所减少，但是我们未来在质量和空间的变化上会更多，对于我们目前商业地产的存量改造，应该在近一年的时间内，大家都在提这个话题，对于存量的更新、迭代，对于存量的挖掘，包括政府在这方面给予我们的一些政策，无论如何最终归根到底还是一个运营能力和运营的效能，能够提供对于市场更好的变化。

但是无独有偶的，还好我是和丁总在同一个会上提出了这个话题，确实我们从今年的经营分析上来看，我们要利用我们现在对消费市场的抓取，服务C端用户的经验，来帮助我们的租户，也就是B端的厂商实现资产和消费市场的价值链打通，依靠我们C2B的方式来联接现场的经营、效能，和服务于我们的商业资产。

对于我们的运营能力来说，对于上游房地产开发商，或者金融市场来说，我们最重要的运营能力是资产的回报率，是我的收益，对于C端来说，他要求的是舒适和场景，对于B端来说最好的是销售，所以我们归根结底还是要做好服务，做好市场，做好我们对消费者市场的抓取。

那么爱琴海是如何做到的呢？简单的跟大家讲一下，确实我们从智能化的商业，智能化的运营，智能化的技术投入来体现可预见的商业价值，用精细化的运营来推动可执行商业价值，用大资管的商业模式来体现商业价值的提升。

刚才有一个主持人提到我们是从家居转型为商业，不是的，爱琴海是从红星美凯龙做的，红星美凯龙的家居没有转型，爱琴海只是红星美凯龙旗下重新打造的商业运营品牌，在市场寻找着关于技术能量对于我们支撑的时候，其实我当时跟市场上的几大家全部有合作，最后发现真正能懂商业运营技术的只有我自己。

我面对的这些从大集团来的博士，还有做过很多国际企业的服务商们，还要我们教他我们的商业怎么做，所以我们有了自己的运营团队、信息技术团队，但是也有我们的合作单位和投资公司，2014年的时候开始研究，2015年开始逐步实现了爱琴海的智能化资产管理系统。

我在前几个会议上经常分享我们的这个内容，其实我们商业管理的过程通过智能化可以体现，无论是会员还是销售，还是日常的跟我们的商户、管理互动都能够节能增效，现在事实上我们已经做到了。

应该是在今年会全部推行，去年已经在重庆的爱琴海，把我们的人员降低了30%，然后员工的工资涨了30%，这样员工的工资会更高，我不希望因为效能的提升，人员的减少而降低人工成本，当然我们的运营得到了效益的提升。

借助智能的商业系统，爱琴海的运营人员可以实时的对关键指标进行跟踪，并匹配数据库内的最优解决方案，简单的来说就是这些表格没有了，如果说我们逐步地从不准确的数据中实现精准化运营，未来我们就会依赖这些数据的应用，目前爱琴海智能数据运营系统已经实现了场景化。

我们针对日常的精准化运营，可以做到目前大家看到的这些内容，这就是爱琴海所做的和所用的一些东西，目前对我们的商业运营是有效的，也能助推我们精细化发展。

对于资产管理和运营的过程中，我们认为除了技术的提升，无论是轻资产还是重资产，没有运营能力，轻资产也是负担，大家认为轻资产是空手套白狼，实际上我从刚开始跟第一家单位合作的时候，我就跟他讲我成立独立的商业运营管理公司来管这个项目。

如果在运营管理的过程中，有运营管理公司的亏损我们也会投入的，如果运营上有收益我就有收益，如果这个资产通过资本化运作得到了融资市场的利益我们要分享，如果我敢提我就要让他有足够的资产增值的价值。

所以轻资产也并不是大家想的那么好挣钱，如果没有运营能力，如果不能提升回报率，给大家带来的都是负担。

所以我们通过精细化运营，保证了爱琴海目前的一点点成效，至少我们能够实现有速度的开业，我们并不追求绝对的快，但是至少我比较成熟的运营能力和对市场的把握能够保证一定速度的开业。然后特色场景运营、经营业绩的提升和客群持续激活，这是我们所关注的内容。

我刚才在下面跟林总有讲，去年我们在广州和香港的时候讨论，为什么把马术俱乐部弄到购物中心，第一个把马术俱乐部弄到购物中心的就是爱琴海，我们的市场和受众一样，只要消费者有需求，我们就是一个链接的空间。

刚才讲到了速度，我不想跟大家比速度，也不想跟大家比规模，我觉得我们不是国内做的最快的，也不是国内最大的，但是运营能力能保障你在比较短的时间内实现比较接近的目标。

还有我们对场景的一些提升，不是艺术节，这就是我们自有IP的打造，还有嗨购节，还有小店长日，还有日常跟商户之间互动，现在就是这三个，是爱琴海独有的IP，我们通过运营的一系列活动来实现资产管理过程中的运营价值。

这是我们的一个经营管理模式，轻重并举，简单的来说就是合作开发、租赁、基金的共同收购、改造运营、管理输出，我们都有这些模式，最终还是一个资产运营模式。所以说爱琴海可以与在座的各位共同一起打造开放性的资产管理平台，希望大家今后有更多的交流和合作的机会，谢谢。