发债、上市、项目转让，房企上演“融资36计”

2019年，对房地产行业来说异常艰难。

作为资金密集型行业，房地产行业离不开融资输血，然而，今年的融资环境处于持续收紧状态。据和讯房产盘点，今年4月、5月、7月、8月、10月均有融资收紧政策出台，如此密集的收紧政策在房地产的历史上可谓非常罕见，与之相随的是，房企融资额呈现曲折式下滑，10月降至最低。

在这种背景下，房企纷纷采取应对措施，对内 开源节流 ，加大销售力度的同时谨慎拿地；对外，房企依据自身优势采取多样化的融资手段，比如发债、项目转让、赴港上市等。不过，显而易见的是，无论如何应对，规模房企和小房企的距离都在进一步拉大，业内认为，融资劣势将加剧小房企的生存压力，明年可能出现房企 并购潮 。

融资额高开低走

2019年，房地产行业的调控正式上升到金融层面，融资收紧政策可以用 高频 一词来形容。

4月17日，银保监会发文指出要着力解决监管重叠和监管空白问题，其中提到继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；

5月17日，银保监会发布通知，严格监管资金违规流入房地产；

7月31日，央行表示要合理控制房地产贷款投放；

8月8日，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作；

10月12日，北京银保监局强调，要加强资金用途合规性审查，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

整体来看，房企的融资环境还是比较紧张，发债只允许借新还旧，新的资金基本不让发，无论是发债、信托还是开发贷，都做出了一定的限制。 平安证券内部人士对和讯房产表示，此轮融资政策跟以前不一样，以前就算融资收紧，也会放一个口子，但现在各个口子都卡的很严，尤其是对项目合规性的要求上，房企必须达到 四三二 标准，即四证齐全、30%资本金、二级开发资质，满足这些条件银行才可以发放开发贷。他还强调，从信托角度来说，以前有很多 明股实债 ，现在也不允许，连备案都无法通过。

结果显示，房企融资额逐渐下滑。同策研究院发布的数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额仅235.82亿元，环比大幅下跌65.80%，创2019年融资历史新低。从下图可以发现，今年的融资高点在3月，融资额达1024.2亿元，随后，房企融资额呈现曲折式下滑。

图：2019年1-10月典型上市房企融资情况（单位：亿元） 数据同策研究院

从同策研究院持续监测到的数据来看，2019年1-10月40房企融资总额为6363.14亿元，同比去年增长13%。这一增速与同期的房地产市场的增量基本接近。统计局数据显示，2019年1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积854882万平方米，同比增长9.0%；商品房销售额124417亿元，增长7.3%；商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%。

数据同策研究院，由和讯房产制图

在上述人士看来，销售额的增加需要融资做支撑，在销售数据增长的情况下，如果融资额没有同步增长，房企资金状况肯定十分紧张。在他看来，判断房地产融资金额是否紧张，要看两个条件，一是能否覆盖新增项目的融资需要，二是能否覆盖到期债务，如果达不到这两个条件，房企肯定会感觉资金紧张。事实上，房企有息负债2019年到期规模高达6.8万亿，整体来看，房企融资压力非常大。

房企融资 36计

面对融资压力，房企纷纷采取各种措施，对内开源节流，对外采取多种手段进行融资，可谓使出融资 36计 。

某知名券商分析师对和讯房产表示，在应对融资压力方面，房企主要采取了两个措施，一是加快销售，正如大家所看到的，房企采取了很多措施，比如降价促销，实际上，今年房企的优惠节点都大幅提前，甚至上半年就开始提前抢收。

据和讯房产观察，今年双十一，房地产的促销力度较强，出现了大量五折房源，其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。（可参见《风云榜 楼市冲金②| 五折房、秒杀房、特价房：双十一抢到便宜房才真值》一文）

二是谨慎拿地。国家统计局数据显示，2019年1-10月商品房销售面积133251万平方米，而房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，拿地面积不仅同比下降16.3%，且只占销售面积的13.8%，这说明房企在土地储备上面有所减少。

值得关注的现象是，融资额较多的房企并未将资金全部用在拿地上。根据《2019年1-10月40典型房企融资规模排行榜》，融资额较多的房企诸如金科、恒大、中南、华夏幸福、富力地产等，并未将融资金额都用在拿地上，尤其是金科股份和富力地产，拿地金额分别占融资额的53.77%和59.77%。

数据公开资料及公告，由和讯房产整理

在外部融资层面，房企根据自身优势采取了差异化的融资方式，大概有如下四种：

首先，最常用的方式是发债。对上市公司来说，发债属于常规动作，融资环境虽然影响发债通过率，可能使得发债成本有所提升，但房企还是可以发债，不过，这种方式门槛较高，中小房企很难实施。

根据同策研究院提供的《2019年1-10月40典型房企融资利率排行榜》，融资利率最高债券类型是美元债，最高利率高达15.5%，发债房企是当代置业，其余房企诸如融信、泰禾、恒大等房企，其融资利率均在10%以上。

数据公开资料及公告，由和讯房产整理

从上述榜单可以发现，国企融资优势明显，招商蛇口、保利地产、中国金茂、京投发展、华侨城等房企发债利率基本都在5%以下，招商蛇口利率最低可以达到0.10%。

其次是断臂求生，即通过出售项目增加现金流，这是速度较快的一种融资方式，代表房企是泰禾。公开报道显示，6月，泰禾18.22亿转让广州增城两项目公司29%股权；8月，泰禾2.64亿转让湖南浔龙河小镇康养社区项目80%股权；9月，泰禾先后以5.97亿元转让福州青云小镇项目50%股权、7.3亿二度转让杭州蒋村、佛山院子项目股权。

再次，赴港上市。11月15日，新力控股（2103.HK）在香港联合交易所主板正式敲钟上市，开盘价为4.03港元每股，获得机构的超额认购，募集款项净额约为19.64亿港元。据和讯房产统计，截止目前，2019年成功赴港上市的内地房企有5家，分别为德信中国、银城国际、中梁控股、天保集团及新力控股。若加上2018年上市的房企，这两年赴港上市的房企多达11家，还有约6家房企处于审核状态。

此外，部分房企可以通过大股东输送资金，如果大股东有一些其他产业，现金流充裕或者比较容易借款，这种关联款的资金往来，约定一个利率成本即可，美的置业和新希望地产这样的房企就具备这种优势。

至于上述措施所取得的成效，在上述分析师看来还是不错，加快推货的效果相对还是可以，有些开发商也在考虑明年的增长问题。 虽然融资比较难受，但只要加快销售，少拿地，资金回流还是很明显，负债率的改善也比较快。

明年或现并购潮

和讯房产采访发现，多位业内人士均认为当前的融资环境短期内不会有所改变。

据一位接近监管层的人士表示，监管机构现在考虑的问题是保证地产公司平衡稳定发展，同时逐步去金融化，地产的韧性比较强，因为需求比较好，监管层希望地产公司依靠自身的专业能力去扛过这一波，所以当前确实是比较难的阶段。

对房企而言，最重要的是运营效率问题，基本上能够跑赢当前楼市的房企都是龙头，较高的运营效率意味着资金效率的最大化，这在当前的市场环境下尤为重要。其次是融资能力，在市场不好的情况下还能融资，且融资成本很低，这是天然的竞争优势。 上述平安证券人士如是表示。

结合上述两个指标可以判断，大型房企或融资较好的房企比较有发展前景，主要包括规模房企和国有企业，机会较多，尤其是后者，融资成本较低，股东也比较优质。

此外，区域型房企也比较有机会。在上述券商分析师看来，超额成长机会要么来自于较强的管理能力，比如规模房企，要么就是在一个比较好的区域有差异化能力的房企，比如在当地有好资源或品牌认可度的区域深耕型房企。

11月6日，融创中国董事长孙宏斌也表达了相同观点，他认为，当前房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约18%，在未来五年，前五名能占到30%，因为每个行业的趋势都如此，比如汽车行业中国前五名占比51%，啤酒行业前五名占比73%，空调行业前五名占比78%，手机行业前五名83%。

这个阶段是最好的加速集中度提升的阶段，因为一旦政策放松，对于大的公司来说没有特别大的好处，对于中小公司的话，可能吸一口血又能缓过来。 上述券商分析师认为，融资政策持续收紧，明年可能出现一波并购热潮，这类动作的活跃度可能会特别高。

需要强调的是，今年破产房企的数量并没有外界渲染的那么高。人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企408家，2018年的数据是458家，今年的破产房企只是略多。

今年7月，重庆市前市长黄奇帆曾给出一组数据：今后十几年中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上，如果按此计算，未来还将有6万多家房地产企业 消亡 。

上述接近监管层的人士认为，监管层对并购可能会稍微放松，比如放松对并购贷的管控，因为中小房企的不良资产会传导到银行的不良贷款，这是另一个层面系统性稳定的问题，监管层肯定希望动用社会资本或者行业内自己的力量去化解这个压力。

孙宏斌已经开始呼吁银行支持并购，在他看来，房地产行业的风险就是经济风险，就是金融风险，而并购是化解风险最快的方法，不管是从额度上也好，还是并购贷也好，银行都要支持。