房贷大揭底【下】：知己知彼，看银行的算盘怎么打?

在本期中，“愉见财经”将继续从银行的经营逻辑和运作机制的层面，带大家从银行的视角，看看他们是如何“算计”着房贷业务的。

首先，个人按揭房贷对银行们而言究竟算个啥呢？从部类划分看，房贷的头上顶着三顶“帽子”：

-在投向分类上，个人房贷归于“房地产类贷款”；

-在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；

-在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”。

房地产类贷款：风控逻辑

作为房地产类贷款，其一，房贷受到楼市宏观政策调控因素的影响（具体请见上期），其二，它也有着自身的风控逻辑。

那么个人房贷风险相对大不大？这恰恰是“愉见财经”在采访过程中遇到的显分歧的问题。

如果从已有数据出发，在直接做业务的前台银行人士看来，个人房贷简直就是风险大浪中的一面安全的岸啊。看看银行零售品类里其它的贷款品种，小微、个人经营、消费贷、车贷、信用卡，哪个不是颇有压力？反而是按揭房贷，不良率一直垫底。

数据为证。据中国人民银行2018年底发布的《中国金融稳定报告（2018）》，2017年，我国个人房贷平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3%，风险抵御能力较强。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点，其中个人房贷、个人信用卡贷款和个人汽车贷款不良率分别为0.3%、1.6%、0.7%。

不过，也有银行人士看到了风险的滞后性——现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是多地房价已经出现调整，有些一线城市的房价实际是有所下跌的。在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。

而另一头，居民部门的杠杆也已经高企，这也是让银行人士们细思会恐的一个参数。

“过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行此前也会内部做压力测试。”一名城商行计财业务人士告诉“愉见财经”。

除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士告诉“愉见财经”，从目前经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往第一次拍卖、甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍就要打8折卖，第三次再打8折。”

我最近接触了一个做AMC的人，手上上百套北京或京郊周边的高端房产打的资产包，市价3~5折在觅接盘侠。眼下出于经济周期、及一些持多套高端住房者的个人问题，抛高端别墅高端楼盘的人多了起来。

听说，越是这种阶段、越是这种房源，越是不容易出手，市场需求弱，上了法拍也不容易拍成功。

“而这还没有算进另两个‘猫腻’”。上述有资产处置经验人士补充说，第一个“猫腻”是此前一些房产在申请贷款时，或多或少买通评估方使估值虚高，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷（以装修为名义等）组合发放，而消费贷的实际资金用途也是购房。这两样，都一定程度扩大了房贷风险。

零售贷款：资金定价逻辑

讲完了政策逻辑、风控逻辑，下面要讲讲同样非常重要的：额度逻辑。

您去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是他“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到您。

回想一下两年前，为什么有些银行会“压贷”，为什么有些人等个房贷下发可以等上几个月甚至半年？问题就出在了额度上。

什么东西在左右额度？

- 第一是宏观政策，如果政策趋于抑制，总行定调的每年房贷总额度就不多、甚至余额还要压降（这一点详见本系列上期，这里就不再赘述了）；

- 第二，就是很市场化的，价格逻辑。

“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行进行出价，出价高的得到更多额度。”上述城商行计财业务人士这样向“愉见财经”描述。

其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。

顺着这一资金定价逻辑，来说两个银行不愿告诉您的秘密，您在贷款时务必心里有数。